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Edito juillet 2020

Edito juillet 2020

La période des déclarations fiscales est maintenant close. Cela dit, il sera encore possible de modifier en ligne sa déclaration 2020 des revenus 2019 jusqu’à mi-décembre, après avoir reçu son avis d’imposition ou l’avoir consulté en ligne. Le service sera ouvert début août.

Après mi-décembre, il sera toujours possible de modifier ses éléments de revenus sur les trois dernières années, mais cela doit se faire par voie de réclamation. La date limite de réclamation est fixée au 31 décembre 2022 pour les revenus 2019. Cela signifie donc que nous avons jusqu’au 31 décembre 2020 pour éventuellement modifier nos impôts sur les revenus de 2017.

J’évoque cette question parce qu’elle est d’actualité – nous venons de terminer de déclarer nos revenus 2019 – mais également parce que nous nous sommes aperçus que bon nombre de nos clients pouvaient oublier certains éléments à déclarer, comme la réduction d’impôts pour frais de comptabilité, comme le nombre d’exploitations concernées par cette réduction d’impôts…

Nous avons également remarqué de nombreuses erreurs de déclarations concernant la réduction d’impôts dite « Censi – Bouvard ». C’est dommage, car elles sont souvent en défaveur de notre « client-contribuable ». Il faut reconnaître que l’imposition devient de plus en plus complexe, surtout en présence de dispositifs particuliers, et que l’on est donc loin d’être à l’abris de commettre des erreurs ou omissions.

En matière de complexité, je vous invite à lire l’article de cette Newsletter qui s’intitule « l’année blanche 2018 – ce n’est pas fini ! » car vos résultats de location meublée 2019 peuvent vous permettre, dans certains cas, l’application d’une baisse de votre impôt sur les revenus 2018.

L’année 2018 n’était pas totalement blanche, les revenus qualifiés d’exceptionnels ont pu générer un impôt non négligeable. Mais encore fallait-il avoir correctement déclaré ses revenus antérieurs à 2018, pour ne pas générer de revenus dits exceptionnels.

Compte tenu de tous ces éléments, et à la demande de certains de nos clients, nous avons décidé de mettre en place cette année un nouveau service : le contrôle des avis d’imposition pour ce qui concerne les éléments relatifs à l’activité de location meublée.

Au cours des prochaines semaines, vous recevrez donc un mail vous proposant d’adhérer à ce service.

J’espère que cette proposition de nouveau service satisfera bon nombre d’entre vous.

 

Pour l’heure il me reste à vous souhaiter de bien profiter de l’été.

Yves BERNARD

Immobilier post-confinement : ce que recherchent les français

Immobilier post-confinement : ce que recherchent les français

Le confinement a bouleversé le quotidien des Français que ce soit dans leurs habitudes de consommation, dans leurs relations avec leurs proches et leurs voisins et surtout dans leurs envies pour leurs logements. David Benbassat, directeur général du portail immobilier Bien’ici, nous révèle les dernières tendances constatées en matière de recherche immobilière.

Comme beaucoup de secteurs, le marché immobilier a subi de plein fouet les effets du confinement. Alors que tout allait pour le mieux, l’activité s’est ralentie brusquement pendant presque 3 mois. L’impossibilité de visiter les logements, de pousser la porte des agences et des bureaux de ventes, de se réunir chez le notaire ou de déménager a bien évidemment diminué le nombre de transactions. Le volume des recherches immobilières s’était lui aussi réduit avant de repartir dès le 11 mai. Tous les portails immobiliers ont connu des records d’audience suite au déconfinement.

Les recherches effectuées en ligne par les internautes révèlent des tendances intéressantes, et l’immobilier ne fait pas exception. En étudiant leurs comportements sur Bien’ici, nous en avons beaucoup appris sur les mutations sociétales qui pourraient émerger suite à la crise du covid-19.

 

Le premier constat que nous avons fait est l’attrait confirmé pour les logements avec des espaces extérieurs ! En mars et avril, les recherches de biens avec jardins, balcons ou terrasses avaient augmenté de 43 %. Depuis le déconfinement, l’augmentation est de 78 %, location et achat confondus. Et ce n’est pas sans conséquence pour l’ensemble du marché immobilier. Ainsi dans les zones urbaines, les appartements en rez-de-chaussée avec jardin pourraient voir leur valeur augmenter contrairement aux appartements en étage sans balcon. L’absence de vis-à-vis pourrait également devenir un autre critère prépondérant dans les recherches immobilières.

Le confinement et surtout la limitation des sorties ont donné une place encore plus importante à ces espaces extérieurs. Le jardin est en effet l’espace propice aux jeux des enfants, aux réunions en famille ou entre amis ou encore aux Français à la main verte et prêts à se lancer dans la création d’un potager !

 

Notre analyse des tendances actuelles de recherche immobilière a également souligné que le rapport aux distances avait également évolué. En effet, les frontières entre le logement, la vie de famille et le travail ont pu pour certains se réduire. Nous avons notamment observé que les Franciliens n’avaient pas abandonné leurs projets immobiliers mais avaient en revanche élargi leur périmètre de recherche. Par exemple, la part des recherches de biens à acheter dans le département des Yvelines par des habitants des Hauts-de-Seine a progressé de 82 % en mai. Ce qui signifie qu’ils sont prêts à presque doubler leurs temps de trajet jusqu’à la Capitale, si cela leur permet d’obtenir un logement plus grand, moins cher ou mieux adapté à leurs besoins. Même constat pour les habitants de la Seine-Saint-Denis dont la part des recherches pour un achat ont progressé de 33 % dans le Val-d’Oise et de 32 % dans l’Essonne.

La question de la géolocalisation reste prépondérante en immobilier. Dans cette situation exceptionnelle, les Français ont sans doute encore plus pris conscience de l’intérêt de disposer de commerces de proximité ou au contraire, de pouvoir profiter du grand air de la campagne ou du bord de mer.

Depuis la fin du confinement, nous avons observé une activité importante sur le marché de la location. Nous constatons également que les « recherchants » sont moins frileux à l’idée d’emménager dans un autre département ou une autre région. Il est encore difficile d’établir s’il s’agit là d’une tendance durable ou bien d’une conséquence logique. Le besoin de trouver un logement rapidement peut en effet s’expliquer par la naissance d’un enfant, une séparation, un changement professionnel voire une période de télétravail prolongée. Quoi qu’il en soit, les internautes pourraient vouloir profiter de la souplesse de la location pour devenir des habitants « multi-territoires ».

Si cette crise ne sera pas sans conséquence sur notre manière de vivre dans nos maisons et nos appartements et de penser nos projets immobiliers, elle est loin d’avoir éteint l’intérêt des Français pour la pierre. Dans toutes les situations, le logement demeure une valeur refuge. Les critères de recherche, la tolérance au temps de transport, l’agencement des pièces, la proximité avec le voisinage, l’équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle, etc. Les paramètres changent mais un achat immobilier sera toujours un moment fort dans une vie et un investissement solide pour l’avenir. Il faut espérer que les conditions d’accès au crédit immobilier resteront favorables à une grande partie des ménages français pour soutenir durablement cette dynamique du marché immobilier.

David BENBASSAT

Directeur Général BIEN’ICI

Source : Magazine Consult&Moi juillet 2020 du Groupe Consultim

Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Le gouvernement a décidé la mise en place d’une série d’aides aux entreprises.

En particulier, il est versé une aide allant jusqu’à 1 500 € par mois aux entreprises qui ont dû fermer à la suite de la décision de confiner tout le pays. Sont également concernées, les entreprises qui ont vu leur chiffre d’affaires (CA) baisser de plus de 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019, puis tous les mois pendant le temps du confinement. A compter du 1er avril 2020, le gouvernement a étendu le champ d’application de l’aide en l’octroyant également aux entreprises dont le CA du mois d’avril 2020 a baissé de plus de 50 % par rapport à leur CA mensuel moyen sur l’année civile 2019.

Il faut cependant noter que les titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er février 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars 2020 ne sont pas éligibles. C’est également le cas des entreprises dont le dirigeant majoritaire répond à ces mêmes critères.

Pareillement, ne sont pas éligibles les entreprises contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. Enfin, les entreprises ne doivent pas avoir de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Cette dernière condition ne concerne pas les entreprises ayant par ailleurs sollicité des mesures d’étalement accordées dans le cadre de la crise sanitaire du COVID 19.

 

Les loueurs en meublé et loueurs de murs équipés peuvent-ils être concernés par cette mesure ?

Indéniablement, le loueur « direct » en courte durée peut très facilement se retrouver avec un CA de mars 2020 en baisse de plus de 50 % par rapport à celui de mars 2019, et les mois suivants jusqu’à la fin du confinement. En effet, qui dit confinement, dit pas bouger, rester chez soi, donc ne pas louer un logement pour le week-end ou la semaine ! Les loueurs en meublé « longue durée » peuvent également être concernés dans la mesure où, si leurs locataires sont partis au moment du confinement, il leur est impossible d’en retrouver un nouveau, confinement oblige.

A mon avis, à la lecture des textes, ces loueurs en meublé peuvent bénéficier de l’aide de 1 500 € maxi par mois (voir cependant une réserve évoquée plus loin).

Attention, pour bénéficier de ce régime, l’intéressé doit avoir fait les démarches avant la fin du mois suivant (avant le 31 mai pour obtenir l’aide au titre du mois d’avril).

Ces démarches sont relativement simples, il faut saisir un formulaire se trouvant dans l’espace particulier de la personne sur impôts.gouv.fr (attention, ne pas passer par l’espace professionnel). Dans cet espace il faut aller dans « messagerie sécurisée » et dans la rubrique « écrire » cliquer sur « je demande l’aide aux entreprises fragilisées par l’épidémie COVID-19 » situé au bas de la liste.

Il me semble qu’un bémol doit être apporté quant à l’automaticité d’octroi de cette aide. L’activité des loueurs en meublé constitue-t-elle bien « une entreprise » ?

 

Examinons ce qui est indiqué sur le site impôts.gouv.fr :

« Ce fonds de solidarité, mis en place par l’Etat avec les régions, vise à soutenir les très petites entreprises (TPE) les plus touchées par les conséquences économiques de la crise du coronavirus.

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs).

Sont éligibles les TPE de 10 salariés ou moins, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos. Les aides seront versées aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou qui :

–       Pour le mois de mars, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019 ;

–       Pour le mois d’avril, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en avril 2020 par rapport à avril 2019 ou au chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019.

Le décret du 2 avril 2020 prévoit désormais une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise n’a pas de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Le formulaire de demande en ligne sera adapté dès que possible pour prendre en compte cette nouvelle formulation. »

Nous savons que les loueurs en meublé ne sont pas commerçants, ils exercent une activité civile. Cela dit, pourraient-ils être classés dans la rubrique « autres agents économiques » ? Il me semble que oui, mais les pouvoirs publics pourraient penser qu’il s’agit de particuliers qui ne font que gérer leur patrimoine et qui ne seraient donc pas éligibles au fonds de solidarité.

A mon avis cependant, ces loueurs en meublé peuvent remplir le formulaire dès lors qu’ils vérifient les conditions évoquées plus haut. Le formulaire reprend d’ailleurs l’ensemble de ces conditions.

Et pourtant …

Dans la mise à jour du 29 avril de la foire aux questions relative au fonds de solidarité, il a été ajouté (en point 27 de la question « suis-je éligible au fonds de solidarité »), sans explication, et à ma connaissance sans modification des textes officiels, que les loueurs en meublé non professionnels n’étaient pas éligible audit fonds.

Je dois avouer mon étonnement à propos de cette position, car je ne vois rien dans les textes permettant d’écarter le loueur en meublé non professionnel du bénéfice du fonds de solidarité.

Donc, si vous décidez de faire la demande, sachez que cette aide se verra peut-être remise en cause par la suite, même si elle est versée dans un premier temps.

Qu’en est-il pour les loueurs en meublé liés par un bail commercial ?

Certains exploitants de résidences services ont déjà annoncé à leurs bailleurs qu’ils allaient suspendre le paiement des loyers suite aux mesures de confinement. Il y a un risque que ces loyers ne soient jamais payés.

Pourtant les baux sont toujours en cours et le chiffre d’affaires des loueurs ne baisse pas entre mars 2019 et mars 2020. Certes, les créances pourraient sans doute être considérées comme douteuses, mais le chiffre d’affaires est bien réel.

Les loueurs par bail commercial ne vérifient donc pas les conditions requises pour bénéficier du fonds de solidarité, même s’ils ne sont pas payés de leurs loyers.

 

Yves Bernard

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial

Interview d’Alexandre Teitgen,
Directeur Général de LB2S (Lease Business Services & Solutions),
société spécialisée dans la revente de ce type de biens.

Quand a été créée LB2S et pour quelles raisons ?

Nous avons officiellement lancé LB2S début 2012 avec pour motivation première d’apporter une solution efficace aux propriétaires désirant revendre leurs biens.En effet, il s’avère que c’est une typologie d’investissement immobilier bien à part qui n’est pas traité par les agents immobiliers traditionnels, ni par les services de négociation des notaires. Nous avons donc pris le parti de créer un service dédié.

Pouvez-vous nous donner quelques chiffres liés à votre activité ?

Pour n’évoquer que quelques données, LB2S c’est :

  • 65 ventes en 2012, 613 ventes en 2017
  • 15 collaborateurs dont 2 certifiés Rev Tegova (expert immobilier, certification européenne)
  • Une expertise multi sectorielle : Ehpad, résidence de tourisme (de loisir ou d’affaires), pour étudiants, pour seniors
  • Un délai moyen de vente de 9 semaines
  • Un taux de satisfaction client de 94 %

Comment faites vous pour fixer le prix d’un bien ?

Avant toute chose nous nous intéressons à tout ce qui touche :

  • au bail commercial : a-t-il été renouvelé ? Quelles sont ses caractéristiques en termes de révision du loyer, de répartition des charges, etc.., ?
  • au locataire : sa notoriété, son respect du bail, ses projets sur la résidence, etc..

Nous avons également une approche classique d’agent immobilier, à savoir que nous analysons le marché immobilier traditionnel local en termes de prix et de niveaux de loyer et ce, pour appréhender la cohérence du bien en comparaison du marché hypothécaire.
Nous nous intéressons également aux éventuels travaux votés ou à réaliser ainsi qu’au renouvellement du mobilier.

Notre objectif est simple. Fixer le bon prix qui est fonction des caractéristiques du bien, du bail commercial et des attentes du marché investisseur pour ce type d’investissement. Le tout en sécurisant au mieux les conditions d’achat du futur propriétaire (lisibilité et pérennité locative, cohérence du prix) tout en satisfaisant aux exigences du vendeur, s’agissant du délai de vente tout particulièrement.

Quelle plus-value apporte LB2S à un vendeur ?

Elles sont multiples :

  • Une estimation livrée rapidement du fait d’une parfaite connaissance du marché et de relations privilégiées avec la majorité des exploitants
  • Un prix justement fixé permettant une revente rapide, certains bien sont réservés dans un délai de 15 jours après leur mise en commercialisation
  • Une parfaite maîtrise du contexte fiscal qui permet de sécuriser la revente. Ainsi nous veillons au respect du délai de détention en cas d’investissement défiscalisant (Loi demessine, Dispositif Censi-Bouvard). Nous organisons la vente entre assujettis à TVA pour permettre au vendeur de conserver le bénéfice de la récupération de TVA immobilière. En plaçant la cession sous l’article 257 bis du code général des impôts le vendeur conserve la tva initialement récupérée
  • Un suivi de A à Z du process de vente. Le propriétaire sait au jour le jour à quelle étape en est son dossier

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Avant toute chose je lui conseillerai de bien choisir le prestataire à qui il confiera son bien. Comme pour tout marché il existe des différences dans les prestations fournies et les engagements pris.
On ne revend pas une voiture mais un bien immobilier d’investissement s’inscrivant dans un cadre qui mélange le juridique, le comptable, le fiscal et l’économique.
Une transaction mal encadrée peut être lourde de conséquence pour l’acquéreur qui peut de plus en plus facilement se retourner contre le vendeur.
Je préciserai également qu’il convient de ne pas comparer cette opération à la vente d’un bien immobilier traditionnel. Les codes d’analyse et de valorisation sont différents. Aussi est il primordial de prendre du recul sur son investissement et de raisonner en termes de flux (prix d’achat, prix de vente, loyers encaissés sur la période, avantage fiscal obtenu, charges et intérêts payés).
Enfin, il faut noter qu’indépendamment de la politique de taux d’emprunt qui reste avantageuse tant pour l’acquéreur que le vendeur, le meilleur moment pour vendre se situe au moment du renouvellement du bail commercial, et particulièrement une fois que celui-ci est renouvelé ou que nous pouvons vendre avec un nouveau bail. En effet, plus on apporte de visibilité à l’acquéreur, mieux c’est.

Comment peut-on contacter LB2S ?

Rien de plus simple, vous pouvez nous contacter par téléphone au : 02 49 62 01 62
Ou vous pouvez déposer votre demande en ligne directement depuis le lien suivant : www.estimation.lb2spro.fr

LOI DE FINANCES 2020 ET STATUT LMP/LMNP

LOI DE FINANCES 2020 ET STATUT LMP/LMNP

La définition de la qualification de « professionnelle » dans l’activité de location meublée a subi un changement important que nous souhaitons mettre en exergue dans cette newsletter car, chez Expertim, cela va peut-être nous amener à vous questionner sur vos revenus du travail hors location meublée.

Explications :
Avec la loi de finances pour 2020, le législateur a supprimé dans la loi, la condition d’inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels (LMP), suite à une décision du Conseil Constitutionnel de février 2018. Ainsi, pour être LMP au sens de l’impôt sur les revenus, il faut avoir un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € et supérieur aux revenus du travail (ou d’activité) du foyer fiscal. Donc, dès lors que vos loyers sont supérieurs à 23 000 €, nous devrons savoir si ceux-ci sont supérieurs à vos revenus du travail afin de correctement qualifier de professionnelle ou non professionnelle la location meublée. En effet, la présentation de la liasse fiscale diffère selon le statut LMP ou LMNP du loueur en meublé.

Attention aussi à un sujet qui revient beaucoup en ce moment : ce n’est pas parce que l’on est LMP que l’on est OBLIGATOIREMENT SOUMIS A CHARGES SOCIALES DU SSI (ex RSI).

La position d’Expertim est claire et c’est l’article L 611-1 6° du Code de la Sécurité Sociale qui nous la donne. Certes, cet article fait référence à un texte qui a été supprimé par le législateur avec la loi de finances pour 2020. Considérons donc que cette référence n’a plus lieu d’être et dans ces conditions, le loueur en meublé soumis à SSI est celui qui fait plus de 23 000 € de chiffre d’affaires en location « courte durée » (ou pour être plus précis à des personnes ne faisant pas du bien loué leur habitation principale).
S’agirait-il d’une bévue du législateur dans la mesure où en 2018 il aurait souhaité soumettre à SSI les LMP ? Peut-être … Et alors ? Si le texte est clair, s’il ne permet pas d’interprétation, il n’y a pas lieu, à mon avis, de rechercher la volonté du législateur. Notre bien aimé législateur devrait modifier prochainement la règle ?…

Soit, mais pour l’heure, n’inventons pas de nouvelles règles, appliquons les textes !