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Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Les loueurs en meublé peuvent-ils bénéficier du fonds de solidarité?

Le gouvernement a décidé la mise en place d’une série d’aides aux entreprises.

En particulier, il est versé une aide allant jusqu’à 1 500 € par mois aux entreprises qui ont dû fermer à la suite de la décision de confiner tout le pays. Sont également concernées, les entreprises qui ont vu leur chiffre d’affaires (CA) baisser de plus de 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019, puis tous les mois pendant le temps du confinement. A compter du 1er avril 2020, le gouvernement a étendu le champ d’application de l’aide en l’octroyant également aux entreprises dont le CA du mois d’avril 2020 a baissé de plus de 50 % par rapport à leur CA mensuel moyen sur l’année civile 2019.

Il faut cependant noter que les titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er février 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars 2020 ne sont pas éligibles. C’est également le cas des entreprises dont le dirigeant majoritaire répond à ces mêmes critères.

Pareillement, ne sont pas éligibles les entreprises contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce. Enfin, les entreprises ne doivent pas avoir de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Cette dernière condition ne concerne pas les entreprises ayant par ailleurs sollicité des mesures d’étalement accordées dans le cadre de la crise sanitaire du COVID 19.

 

Les loueurs en meublé et loueurs de murs équipés peuvent-ils être concernés par cette mesure ?

Indéniablement, le loueur « direct » en courte durée peut très facilement se retrouver avec un CA de mars 2020 en baisse de plus de 50 % par rapport à celui de mars 2019, et les mois suivants jusqu’à la fin du confinement. En effet, qui dit confinement, dit pas bouger, rester chez soi, donc ne pas louer un logement pour le week-end ou la semaine ! Les loueurs en meublé « longue durée » peuvent également être concernés dans la mesure où, si leurs locataires sont partis au moment du confinement, il leur est impossible d’en retrouver un nouveau, confinement oblige.

A mon avis, à la lecture des textes, ces loueurs en meublé peuvent bénéficier de l’aide de 1 500 € maxi par mois (voir cependant une réserve évoquée plus loin).

Attention, pour bénéficier de ce régime, l’intéressé doit avoir fait les démarches avant la fin du mois suivant (avant le 31 mai pour obtenir l’aide au titre du mois d’avril).

Ces démarches sont relativement simples, il faut saisir un formulaire se trouvant dans l’espace particulier de la personne sur impôts.gouv.fr (attention, ne pas passer par l’espace professionnel). Dans cet espace il faut aller dans « messagerie sécurisée » et dans la rubrique « écrire » cliquer sur « je demande l’aide aux entreprises fragilisées par l’épidémie COVID-19 » situé au bas de la liste.

Il me semble qu’un bémol doit être apporté quant à l’automaticité d’octroi de cette aide. L’activité des loueurs en meublé constitue-t-elle bien « une entreprise » ?

 

Examinons ce qui est indiqué sur le site impôts.gouv.fr :

« Ce fonds de solidarité, mis en place par l’Etat avec les régions, vise à soutenir les très petites entreprises (TPE) les plus touchées par les conséquences économiques de la crise du coronavirus.

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social (y compris micro-entrepreneurs).

Sont éligibles les TPE de 10 salariés ou moins, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos. Les aides seront versées aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou qui :

–       Pour le mois de mars, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019 ;

–       Pour le mois d’avril, ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en avril 2020 par rapport à avril 2019 ou au chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019.

Le décret du 2 avril 2020 prévoit désormais une déclaration sur l’honneur attestant que l’entreprise n’a pas de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l’exception de celles bénéficiant d’un plan de règlement. Le formulaire de demande en ligne sera adapté dès que possible pour prendre en compte cette nouvelle formulation. »

Nous savons que les loueurs en meublé ne sont pas commerçants, ils exercent une activité civile. Cela dit, pourraient-ils être classés dans la rubrique « autres agents économiques » ? Il me semble que oui, mais les pouvoirs publics pourraient penser qu’il s’agit de particuliers qui ne font que gérer leur patrimoine et qui ne seraient donc pas éligibles au fonds de solidarité.

A mon avis cependant, ces loueurs en meublé peuvent remplir le formulaire dès lors qu’ils vérifient les conditions évoquées plus haut. Le formulaire reprend d’ailleurs l’ensemble de ces conditions.

Et pourtant …

Dans la mise à jour du 29 avril de la foire aux questions relative au fonds de solidarité, il a été ajouté (en point 27 de la question « suis-je éligible au fonds de solidarité »), sans explication, et à ma connaissance sans modification des textes officiels, que les loueurs en meublé non professionnels n’étaient pas éligible audit fonds.

Je dois avouer mon étonnement à propos de cette position, car je ne vois rien dans les textes permettant d’écarter le loueur en meublé non professionnel du bénéfice du fonds de solidarité.

Donc, si vous décidez de faire la demande, sachez que cette aide se verra peut-être remise en cause par la suite, même si elle est versée dans un premier temps.

Qu’en est-il pour les loueurs en meublé liés par un bail commercial ?

Certains exploitants de résidences services ont déjà annoncé à leurs bailleurs qu’ils allaient suspendre le paiement des loyers suite aux mesures de confinement. Il y a un risque que ces loyers ne soient jamais payés.

Pourtant les baux sont toujours en cours et le chiffre d’affaires des loueurs ne baisse pas entre mars 2019 et mars 2020. Certes, les créances pourraient sans doute être considérées comme douteuses, mais le chiffre d’affaires est bien réel.

Les loueurs par bail commercial ne vérifient donc pas les conditions requises pour bénéficier du fonds de solidarité, même s’ils ne sont pas payés de leurs loyers.

 

Yves Bernard

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial

Interview d’Alexandre Teitgen,
Directeur Général de LB2S (Lease Business Services & Solutions),
société spécialisée dans la revente de ce type de biens.

Quand a été créée LB2S et pour quelles raisons ?

Nous avons officiellement lancé LB2S début 2012 avec pour motivation première d’apporter une solution efficace aux propriétaires désirant revendre leurs biens.En effet, il s’avère que c’est une typologie d’investissement immobilier bien à part qui n’est pas traité par les agents immobiliers traditionnels, ni par les services de négociation des notaires. Nous avons donc pris le parti de créer un service dédié.

Pouvez-vous nous donner quelques chiffres liés à votre activité ?

Pour n’évoquer que quelques données, LB2S c’est :

  • 65 ventes en 2012, 613 ventes en 2017
  • 15 collaborateurs dont 2 certifiés Rev Tegova (expert immobilier, certification européenne)
  • Une expertise multi sectorielle : Ehpad, résidence de tourisme (de loisir ou d’affaires), pour étudiants, pour seniors
  • Un délai moyen de vente de 9 semaines
  • Un taux de satisfaction client de 94 %

Comment faites vous pour fixer le prix d’un bien ?

Avant toute chose nous nous intéressons à tout ce qui touche :

  • au bail commercial : a-t-il été renouvelé ? Quelles sont ses caractéristiques en termes de révision du loyer, de répartition des charges, etc.., ?
  • au locataire : sa notoriété, son respect du bail, ses projets sur la résidence, etc..

Nous avons également une approche classique d’agent immobilier, à savoir que nous analysons le marché immobilier traditionnel local en termes de prix et de niveaux de loyer et ce, pour appréhender la cohérence du bien en comparaison du marché hypothécaire.
Nous nous intéressons également aux éventuels travaux votés ou à réaliser ainsi qu’au renouvellement du mobilier.

Notre objectif est simple. Fixer le bon prix qui est fonction des caractéristiques du bien, du bail commercial et des attentes du marché investisseur pour ce type d’investissement. Le tout en sécurisant au mieux les conditions d’achat du futur propriétaire (lisibilité et pérennité locative, cohérence du prix) tout en satisfaisant aux exigences du vendeur, s’agissant du délai de vente tout particulièrement.

Quelle plus-value apporte LB2S à un vendeur ?

Elles sont multiples :

  • Une estimation livrée rapidement du fait d’une parfaite connaissance du marché et de relations privilégiées avec la majorité des exploitants
  • Un prix justement fixé permettant une revente rapide, certains bien sont réservés dans un délai de 15 jours après leur mise en commercialisation
  • Une parfaite maîtrise du contexte fiscal qui permet de sécuriser la revente. Ainsi nous veillons au respect du délai de détention en cas d’investissement défiscalisant (Loi demessine, Dispositif Censi-Bouvard). Nous organisons la vente entre assujettis à TVA pour permettre au vendeur de conserver le bénéfice de la récupération de TVA immobilière. En plaçant la cession sous l’article 257 bis du code général des impôts le vendeur conserve la tva initialement récupérée
  • Un suivi de A à Z du process de vente. Le propriétaire sait au jour le jour à quelle étape en est son dossier

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Avant toute chose je lui conseillerai de bien choisir le prestataire à qui il confiera son bien. Comme pour tout marché il existe des différences dans les prestations fournies et les engagements pris.
On ne revend pas une voiture mais un bien immobilier d’investissement s’inscrivant dans un cadre qui mélange le juridique, le comptable, le fiscal et l’économique.
Une transaction mal encadrée peut être lourde de conséquence pour l’acquéreur qui peut de plus en plus facilement se retourner contre le vendeur.
Je préciserai également qu’il convient de ne pas comparer cette opération à la vente d’un bien immobilier traditionnel. Les codes d’analyse et de valorisation sont différents. Aussi est il primordial de prendre du recul sur son investissement et de raisonner en termes de flux (prix d’achat, prix de vente, loyers encaissés sur la période, avantage fiscal obtenu, charges et intérêts payés).
Enfin, il faut noter qu’indépendamment de la politique de taux d’emprunt qui reste avantageuse tant pour l’acquéreur que le vendeur, le meilleur moment pour vendre se situe au moment du renouvellement du bail commercial, et particulièrement une fois que celui-ci est renouvelé ou que nous pouvons vendre avec un nouveau bail. En effet, plus on apporte de visibilité à l’acquéreur, mieux c’est.

Comment peut-on contacter LB2S ?

Rien de plus simple, vous pouvez nous contacter par téléphone au : 02 49 62 01 62
Ou vous pouvez déposer votre demande en ligne directement depuis le lien suivant : www.estimation.lb2spro.fr

LOI DE FINANCES 2020 ET STATUT LMP/LMNP

LOI DE FINANCES 2020 ET STATUT LMP/LMNP

La définition de la qualification de « professionnelle » dans l’activité de location meublée a subi un changement important que nous souhaitons mettre en exergue dans cette newsletter car, chez Expertim, cela va peut-être nous amener à vous questionner sur vos revenus du travail hors location meublée.

Explications :
Avec la loi de finances pour 2020, le législateur a supprimé dans la loi, la condition d’inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels (LMP), suite à une décision du Conseil Constitutionnel de février 2018. Ainsi, pour être LMP au sens de l’impôt sur les revenus, il faut avoir un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € et supérieur aux revenus du travail (ou d’activité) du foyer fiscal. Donc, dès lors que vos loyers sont supérieurs à 23 000 €, nous devrons savoir si ceux-ci sont supérieurs à vos revenus du travail afin de correctement qualifier de professionnelle ou non professionnelle la location meublée. En effet, la présentation de la liasse fiscale diffère selon le statut LMP ou LMNP du loueur en meublé.

Attention aussi à un sujet qui revient beaucoup en ce moment : ce n’est pas parce que l’on est LMP que l’on est OBLIGATOIREMENT SOUMIS A CHARGES SOCIALES DU SSI (ex RSI).

La position d’Expertim est claire et c’est l’article L 611-1 6° du Code de la Sécurité Sociale qui nous la donne. Certes, cet article fait référence à un texte qui a été supprimé par le législateur avec la loi de finances pour 2020. Considérons donc que cette référence n’a plus lieu d’être et dans ces conditions, le loueur en meublé soumis à SSI est celui qui fait plus de 23 000 € de chiffre d’affaires en location « courte durée » (ou pour être plus précis à des personnes ne faisant pas du bien loué leur habitation principale).
S’agirait-il d’une bévue du législateur dans la mesure où en 2018 il aurait souhaité soumettre à SSI les LMP ? Peut-être … Et alors ? Si le texte est clair, s’il ne permet pas d’interprétation, il n’y a pas lieu, à mon avis, de rechercher la volonté du législateur. Notre bien aimé législateur devrait modifier prochainement la règle ?…

Soit, mais pour l’heure, n’inventons pas de nouvelles règles, appliquons les textes !

ENGAGEMENT SOLIDAIRE DANS L’ASSOCIATION LA MAISON LAZARE

ENGAGEMENT SOLIDAIRE DANS L’ASSOCIATION LA MAISON LAZARE

Je souhaite vous parler d’un projet interne à EXPERTIM et qui me tient à cœur.

Pendant la période fiscale nous sommes rivés quotidiennement sur nos statistiques d’établissement des comptes annuels. Nous savons que vous souhaitez que vos comptes « sortent » rapidement, pour pouvoir établir vos déclarations des revenus le plus tôt possible et ainsi être débarrassé de cette contrainte.

Nos objectifs sont alors ambitieux : avoir établi la totalité de vos comptes annuels au 31 mars prochain. Afin de nous motiver encore plus, nous avons décidé qu’EXPERTIM verserait à une association 0,5 € pour toute liasse fiscale arrêtée au 31 mars 2020.

L’association que nous avons retenu est l’association LA MAISON LAZARE. Ce qu’ils font est simplement formidable. Ils ont vocation à aider à la réinsertion les personnes se trouvant dans la rue, en leur offrant un toit, à manger, mais aussi et surtout de la chaleur humaine, de l’amitié, du « vivre ensemble ». Ne laissons pas certains d’entre nous au bord de la route, acceptons mieux les différences, tendons la main à ceux qui en ont besoin.

L’association monte des lieux de vie partout en France. Je vous invite à aller découvrir cette belle œuvre sur leur site.
Vous pouvez contribuer à l’aide financière à apporter à LAZARE en faisant en sorte de nous transmettre vos pièces comptables et à répondre à nos interrogations, au plus vite. Ainsi les chances d’arrêter vos comptes avant le 31 mars pour verser une contribution par EXPERTIM à l’association seront augmentées !

Interview Yves Bernard, président d’Expertim

Interview Yves Bernard, président d’Expertim

Yves, vous fêtez cette année les 15 ans d’Expertim Fiduciaire. Pouvez-vous nous faire un bilan de ces 15 dernières années ?

J’ai créé la société en 2004 avec ma tête, mes mains et ma calculette. Aujourd’hui nous sommes près de 70 personnes dans l’entreprise, pour 15 000 clients dans les tuyaux.
En 2004 c’était un pari de se spécialiser dans la location meublée, cela n’était pas forcément vu d’un bon œil ; c’était même plutôt novateur de dédier un cabinet d’expertise comptable à cela. 15 ans après, je trouve le métier toujours aussi intéressant, techniquement et intellectuellement parlant car il y a encore beaucoup de choses à explorer dans la location meublée : des modifications législatives, mais aussi des montages, des aspects spécifiques sur certains dossiers qui font que l’on se creuse encore la tête et c’est tout l’intérêt de ce type d’activité !
Par ailleurs, il y a un essor important lié à la location meublée courte durée de type Airbnb qui est très à la mode. Nous sommes sur le créneau « investissement dans les résidences services » et nous faisons aussi beaucoup de locations directes de ce type. On peut dire que la location meublée a encore de beaux jours devant elle !

 

La croissance importante de votre nombre de clients et donc de collaborateurs a-t-elle impliqué des modifications dans votre organisation ou vos méthodes de travail ?

L’évolution a été progressive, il a fallu gérer la croissance tout en gérant les délais car dans notre métier nous avons une problématique de délais à respecter. Il a fallu également s’adapter, en changeant bien évidemment notre organisation pour s’améliorer. Aujourd’hui nous sommes dans un système qui nous plaît bien. Nous avons l’accueil qui est le point d’entrée des clients et CGP, le pôle de création d’activité supervisé par Stéphanie qui, au passage, était la toute première salariée chez Expertim ! En production des comptes annuels, nous avons 2 équipes de 25 personnes coachées par Johan, Florent et Gaëlle qui sont des collaborateurs qui travaillent avec moi depuis plus de 10 ans ; nous avons également une référente qualité et process, Elodie, un service facturation représenté par Isabelle, mais aussi un pôle contrôle, puisque les dossiers sont contrôlés par une équipe de 4 contrôleurs, supervisés par 2 experts comptables Marc et Sonia qui signent et attestent chaque dossier.
En ce qui concerne les outils, nous avons toujours été en avance sur notre temps. Et depuis quelques années, nous avons développé un outil spécifique interne dont nous sommes très satisfaits puisqu’il nous permet de tenir les échéances et d’être plus agiles sur l’établissement des comptes annuels de nos clients.

 

En 15 ans d’expérience, vous avez dû créer des liens avec certains de vos clients, avez-vous une anecdote marquante à nous raconter ?

Bien sûr, j’en ai même plusieurs !
Voici une première anecdote générique. Il y a des cabinets qui se revendiquent 100 % en ligne et qui communiquent beaucoup là-dessus, mais il faut savoir que nous fonctionnons comme cela depuis 2004. Au début par les fax, et aujourd’hui, évidemment avec tous les outils provenant de la digitalisation : les coffres-forts numériques des clients, les email…etc. Mais cela fait longtemps que je travaille avec certains clients que je connais bien sans jamais les avoir vus !
Plus récemment, j’ai commencé à traiter un dossier atypique. Nous nous sommes rendu compte que le client paye des charges sociales alors qu’il ne devrait pas et qu’il déclare ses locations meublées à l’IFI alors qu’il ne devrait pas non plus. Nous avons quand même des gains à faire faire à nos clients. C’est du concret, nous ne faisons pas que la liasse fiscale, nous prenons aussi des décisions en posant parfois beaucoup de questions qui peuvent paraître intrusives mais c’est dans le but d’optimiser la situation de nos clients.
J’ai également une anecdote qui m’a beaucoup fait rire. Il faut savoir que pour la location directe, lorsqu’il y a des périodes de vacances dans la location, nous demandons tout le temps au client de nous dire si il a utilisé le bien et donc si il en a eu la jouissance. Un jour, nous avons eu un client qui nous a attesté « Je soussigné M. Dupont atteste n’avoir pas jouit dans le bien dont je suis propriétaire » Cette anecdote fait rire tout le monde à chaque fois !

 

Un dernier mot pour nos lecteurs ?

Il y a eu beaucoup de rapports au cours de ces 15 dernières années, le statut du loueur en meublé professionnel a beaucoup évolué avec une grosse réforme en 2009 mais à mon sens, le régime de la location meublée ne va pas être révolutionné demain.
En ce qui concerne nos clients, nous avons bien reçu vos retours suite à l’enquête de satisfaction que nous avons mené récemment par email. Nous avons eu des retours très positifs et aussi quelques remarques, notamment sur les changements d’interlocuteurs et sur lesquelles j’aimerai revenir.
En effet, notre difficulté est de faire évoluer tous nos collaborateurs. D’une part, la spécialisation en location meublée est très intéressante mais pour certains qui sont jeunes, ils veulent voir d’autres aspects de l’expertise-comptable qu’ils pourraient voir dans un cabinet généraliste, ce qui est tout à fait légitime. D’autre part, lorsque l’on fait monter en compétence des collaborateurs sur des dossiers plus spécifiques, avec un montage plus complexe, nous sommes obligés de réorganiser les portefeuilles clients et c’est pour cela que peuvent s’opérer ces changements d’interlocuteurs. Nous avons bien conscience que le fait de changer de chargé de clientèle peut être désagréable, mais c’est aussi pour votre bien et pour avoir toujours une personne compétente sur le sujet.
Par ailleurs, nous chercherons toujours à nous rendre disponible et à être les plus agiles possible. Expertim a encore de très nombreuses années devant elle, merci à vous de nous faire confiance et je finirai par ces derniers mots : « Ce n’est pas parce qu’on vieillit qu’on sera moins bons, moins gros, moins forts ! »

Votre engagement de location est terminé …

Votre engagement de location est terminé …

… et vous envisagez la revente ? sollicitez nous pour connaitre les conséquences

Si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt CENSI BOUVARD sur vos revenus 2009, vous pouvez arriver prochainement au terme de votre engagement de location.

Dans un premier temps, vérifiez bien la date de fin de votre engagement de location. Si vous rompez cet engagement trop vite, le risque est d’avoir à reverser la réduction d’impôt CENSI BOUVARD dont vous avez bénéficié suite à votre investissement en résidence services…mieux vaut obtenir confirmation auprès de votre chargé de dossier.

Si vous vendez le bien après la fin de la période d’engagement de location et que vous disposez encore de reports de réduction d’impôt CENSI BOUVARD non imputés sur votre impôt sur le revenu, sachez que ces reports sont utilisables dans les 6 années suivant leur première application, même après la cession du bien suite aux 9 années d’engagement de location.

Vous envisagez la revente de votre investissement, contactez votre chargé de dossier pour en connaitre les conséquences fiscales. Il pourra même vous orienter vers un partenaire spécialisé sur le marché secondaire de l’immobilier géré.