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Afin de réduire l’imposition sur les revenus fonciers, il existe quelques règles à suivre. Comment choisir le meilleur régime fiscal, comment profiter du « déficit foncier » et quand faire ses déclarations ? Toutes nos réponses ici.

Régime réel ou micro foncier : que choisir ?

Dès qu’un propriétaire loue son bien immobilier nu (sans fourniture de mobiliers), il perçoit des loyers appelés « revenus fonciers ». Puisqu’ils sont imposables, ces revenus devront être déclarés à l’administration fiscale. Il existe deux régimes différents d’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Pour connaître le revenu brut d’un bien immobilier, un petit calcul est nécessaire : comptabiliser tous les loyers encaissés par le propriétaire et soustraire les charges qui incombent au locataire (dépenses courantes, d’entretien du bien, etc.). Ensuite, il faut additionner les dépenses effectuées habituellement par le propriétaire, mais mises à la charge du locataire, comme indiqué sur le bail résidentiel ou d’habitation (taxe foncière, redevances relatives à un service que le locataire utilise, etc.). Pour finir, les subventions et/ou indemnités perçues seront ajoutées à la somme de ces données.

Fiscalité des revenus fonciers

Lorsque le revenu brut de votre bien (ou de plusieurs de vos biens mis à la location) est inférieur à 15 000 euros (hors charges pour l’ensemble du foyer fiscal), le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Toutefois, certains types de logements ne sont pas éligibles au régime micro-foncier. C’est le cas des monuments historiques ou des biens bénéficiant d’un régime de déductions fiscales particulier (Pinel, Denormandie, etc.). L’avantage du régime micro-foncier c’est qu’il est applicable quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

Au-delà de 15 000 euros de revenu brut foncier, il faudra opter pour le régime réel. Toutefois, il est possible d’opter pour celui-ci même si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros, en remplissant une déclaration de revenus fonciers N°2044. Valable durant 3 ans, cette déclaration sera ensuite reconduite annuellement par le dépôt d’un nouveau formulaire. Attention à bien vérifier que cela soit plus favorable pour le contribuable. Pour cela, rien de mieux que de faire appel à un expert-comptable afin de ne pas commettre d’erreur.

Tout savoir sur le déficit foncier pour pouvoir en profiter

Pour entretenir de manière régulière son bien immobilier, le propriétaire bailleur d’un logement peut choisir d’entreprendre des travaux. En faisant cela, le propriétaire pourra remettre graduellement à niveau la valeur vénale de son bien. Par exemple, il peut choisir de lutter contre l’obsolescence des matériaux utilisés ou préférer améliorer la performance énergétique de son logement. Cette dernière solution est d’ailleurs encouragée par l’administration fiscale par le biais de ce que l’on appelle « déficit foncier ».

Si les recettes sont supérieures aux charges, le revenu foncier se traduira par un bénéfice net foncier. Il est soumis au barème progressif, à la CSG (Contribution sociale généralisée), à la CRDS (Contribution pour le remboursement de la dette sociale) et aux différents prélèvements sociaux. Ce revenu foncier s’agrègera au revenu global du propriétaire-bailleur.

En revanche, lorsque les recettes sont inférieures aux charges, nous sommes face à un déficit net foncier. Particulièrement adapté aux biens issus du marché secondaire et nécessitant des travaux importants, ce mécanisme est imputable sur le revenu brut global de l’année.

Fiscalité et défiti foncier : comment bien déclarer

Le déficit net est plafonné à 10 700 euros par an. Toutefois, pour un logement relevant de la déduction « Périssol(1) » ou « Cosse(2) », et dans le cadre d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), cette limite et portée à 15 300 euros. Par ailleurs, pour les logements étiquetés F et G, la loi de Finance 2023 propose de doubler le plafond pour tous travaux d’isolation entrepris sur la période 2023-2025.

Avec tous nos conseils, la déclaration de vos revenus locatifs n’a plus de secret pour vous ! Toutefois, si vous avez le moindre doute et que vous souhaitez réduire l’imposition sur vos revenus fonciers, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable. En effet, à cause de nombreuses subtilités pouvant jouer en faveur ou défaveur d’un contribuable, un professionnel de la comptabilité sera plus à même de vous trouver les meilleures optimisations.

(1)Dispositif permettant une déduction des revenus fonciers d’un pourcentage du prix d’acquisition du bien

(2)Dispositif permettant de bénéficier d’avantages fiscaux sur des revenus locatifs à la condition de louer un logement avec un niveau de loyer abordable

Les années confirment la dynamique et l’intérêt d’investir en location meublée. Il y a en effet de plus en plus de personnes qui investissent dans l’immobilier pour démarrer une activité de location meublée. Pour nous éclairer, nous avons fait appel à Yves BERNARD, un expert dans le domaine et spécialiste depuis maintenant 18 ans…

Pourquoi investir en location meublée ?

Certes, il y a un marché, une demande locative, bien que la hausse de celle-ci semble un peu ralentir. Certains groupes d’agences immobilières ont relevé que le montant des loyers de location meublé avait tendance à se rapprocher des loyers des locations nues, malgré l’existence des meubles.

La composante majeure qui explique l’engouement d’investir en location meublée réside dans le régime fiscal applicable. Examinons rapidement ce qui différentie la location nue de la location meublée en matière de détermination du bénéfice imposable.

Quelle base de calcul de l’impôt ?

Si le contribuable déclare ses revenus locatifs au régime micro (Micro foncier pour la location nue ou Micro BIC (1) pour la location meublée), les abattements ont des taux différents. On retrouve 30 % pour la location nue contre 50 % pour la location meublée (voire 70 % si la location meublée concerne un meublé de tourisme classé).

Cette différence de taux forfaitaire provient d’un élément majeur : la possibilité d’amortir le bien si vous choisissez d’investir en location meublée contrairement à la location nue.

Les charges déductibles sont quasiment les mêmes pour les revenus fonciers que pour les revenus BIC. Sauf qu’avec les revenus BIC, il est créé une charge supplémentaire. Il s’agit de l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement correspond normalement à la dépréciation économique, l’usure, d’un bien, immobilier ou non. Ce qui peut surprendre c’est de constater en comptabilité une perte de valeur. Perte de valeur qui vient diminuer le résultat imposable.

En cas de location avec travaux de rénovation (attention, pas des travaux de construction ou de reconstruction), la location nue peut s’avérer plus intéressante que la location meublée. Notamment dans la mesure où les coûts des travaux sont déductibles au moment où ils sont payés. Pour la location meublée, ils sont déduits sur plusieurs années.

Il existe une particularité dans le fait d’investir en LMNP par rapport aux règles générales des BIC. Elle réside dans les plus-values éventuellement dégagées lors de la vente du bien immobilier. Celles-ci relèvent du régime des plus-values des particuliers, comme pour les revenus fonciers. Ainsi, l’amortissement constaté ne pénalise pas le loueur en meublé lors de la vente. Cet amortissement ne vient pas augmenter la plus-value imposable comme dans tous les BIC. C’est la grande particularité du régime LMNP et ce qui fait l’intérêt majeur du régime fiscal LMNP.

Comment passer de la location nue à la location meublée ?

C’est assez simple : il suffit de meubler le logement, le meubler suffisamment pour que le locataire puisse y vivre normalement en apportant seulement ses effets personnels. Le bail à signer avec le locataire doit alors être un bail de location meublée, lequel se rapproche assez du bail de location nue lorsque le bien a vocation à être la résidence principale du locataire.

Il y a donc un petit investissement à faire : l’achat des meubles, ustensiles de cuisine, vaisselle, matériel pour le ménage, etc.

Cette modification de bail doit se faire à l’occasion d’un changement de locataire. En effet, certains contribuables, que je qualifierais de « créatifs » voire d’un peu « filous », peuvent se dire : « je vais voir mon locataire, je lui rachète ses meubles et je signe un bail de location meublée avec lui, quitte à lui offrir un ou deux mois de loyer ». Sincèrement, cette démarche est à proscrire, car, à mon avis, très risquée au plan fiscal, et pour tout dire, pas tellement citoyenne.

Quel résultat déclarer ?

L’amortissement du bien permet de diminuer significativement la base de calcul de son impôt sur les revenus. Souvent, pour vraiment optimiser son imposition, il faut renoncer au régime Micro et opter pour le régime Réel d’imposition. Attention aux délais, il faut opter avant le dépôt de la déclaration N des revenus N-1 (en mai/juin N) pour pouvoir déclarer au réel au titre de l’année N (et non au titre de l’année N-1). En cas de début d’activité de location meublée, le délai est plus avantageux. Il faut opter au plus tard en avril N pour déclarer les revenus N – 1 au réel. Un conseil : se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans le fait d’investir en location meublée. D’autant que cet expert-comptable vous sera bien utile pour établir votre déclaration au réel, relative à votre activité de location meublée.

En effet, il faut tenir une comptabilité en bonne et due forme, comme pour n’importe quelle entreprise, et ça, ça ne s’improvise pas. L’expert-comptable spécialisé sur cette activité est indispensable. Il va vous gérer au mieux notamment votre stock d’amortissement au regard de vos revenus locatifs et charges.

Rassurez-vous, il ne vous coûtera pas très cher. D’abord parce que sa spécialisation lui permet de baisser ses coûts, et parce que, grâce à votre adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), vous pourrez quasiment systématiquement obtenir une réduction d’impôts des 2/3 de ses honoraires et de la cotisation du CGA.

Une question importante se pose au régime réel : quel va être le montant de l’amortissement annuel ?

Il va dépendre de la valeur à laquelle le bien immobilier va être inscrit à l’actif du bilan. Contrairement à ce que peuvent penser beaucoup de personnes, le bien va être inscrit à la valeur qu’il a au moment de démarrer l’activité de location meublée et non à la valeur d’acquisition qui est probablement plus faible. Et ce, sans aucune imposition d’une éventuelle plus-value ! C’est un peu magique.

Vous savez maintenant quoi faire si vous avez des biens immobiliers loués nus depuis de nombreuses années, avec peu, voire plus d’intérêts d’emprunt à déduire, qui génèrent un impôt sur le revenu (IR) élevé et des prélèvements sociaux (PS) à 17.2 %. Interrogez-vous sur l’opportunité de basculer ces biens en location meublée. Ça ne coûte pas cher, et surtout, cela permet souvent des économies d’impôts substantielles.

Pour être complet, il reste un petit bémol à signaler. Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE – ex taxe professionnelle). Là où le loueur de biens nus ne l’est pas. Mais cette nouvelle taxe est généralement absorbée par les économies d’IR et de PS réalisées sur les revenus fonciers.

(1) Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le terme « location meublée » recouvre de nombreuses formules d’occupation et il convient de les classer pour en cerner les atouts, les différences et spécificités. En effet, quel rapport entre une personne occupant un appart’hôtel, une autre séjournant dans une location Abritel et une troisième en chambre étudiante ? Le statut fiscal du bailleur de la location justement ! Différencions ensemble trois grandes familles de locations meublées au sens juridique et fiscal.

Locations saisonnières

Tout d’abord, les locations saisonnières, aussi appelées locations de courte durée. Elles recouvrent l’ensemble des locations que nous effectuons tous sur des plateformes. On y retrouve Abritel, Airbnb, Leboncoin, Gîtes de France, etc. Le plus souvent, ces locations sont effectuées directement par des particuliers vers d’autres particuliers. Elles proposent dans bien des cas des services annexes type draps et ménage. Si vous êtes propriétaire et que vous louez quelques semaines par an de la sorte, il convient bien évidemment de déclarer les revenus qui en sont issus. Au régime du Micro-BIC le plus souvent. Lorsque cette location a lieu de façon répétée ou quasiment sur toute l’année, opter pour le statut de loueur en meublé au réel va souvent s’avérer gagnant. Attention toutefois si vous louez votre résidence secondaire. Votre propre occupation a un impact fiscal qu’il faudra mesurer avec votre Expert avant de vous lancer au régime réel. À noter aussi qu’un même locataire ne peut rester plus de 90 jours de suite dans ce logement pour qu’il s’agisse bien d’une location touristique. Notion qui a aussi des conséquences fiscales à mesurer. Enfin, il faut veiller à respecter les règles locales auprès de la Mairie et les éventuelles déclarations voire parfois demande d’autorisation. Ce point est très important pour s’éviter des sanctions pénales type amendes conséquentes.

Les locations longue durée

Ensuite, les locations longue durée appelées ainsi par opposition aux locations saisonnières. Car dans ce type de location, le bail est d’un an renouvelable. On trouve dans cette catégorie bon nombre de modes d’occupations. Par exemple, mode de logement qui a le vent en poupe, la colocation autrement appelée Coliving. Mais aussi le logement étudiant ou le logement de travailleurs en mobilité. Il faut savoir que, selon une étude de SeLoger, 33% des locations meublées sont louées en qualité de résidences principales ce qui est non négligeable. Cette même étude nous apprend que 56% des locataires sont des jeunes professionnels. On s’éloigne donc de l’image d’Épinal selon laquelle un meublé est une chambre de bonne à Paris de 9m² sous les toits ! En effet, les jeunes travailleurs se déplacent de plus en plus entre les villes. Mais aussi au sein d’une même agglomération pour rejoindre un travail plus proche ou un conjoint. Et dans ce cas, le meublé est plus facile ! Pour résumer un peu cette mentalité, on dira que l’on déménage plus facilement avec une valise qu’avec un camion de déménagement ! Ce bouleversement des modes de vie est très prégnant dans la génération 18-30 ans actuelle.

Les locations en résidences gérées

Enfin, plus spécifiques, les locations en résidences gérées. Nous rentrons là dans un registre moins connu des investisseurs. Pourtant, réellement intéressant fiscalement et plus simple de gestion. Première spécificité : c’est un bail commercial qui lie propriétaire et locataire. Le preneur est un professionnel de l’hébergement et fait son affaire de l’occupation des logements. L’investisseur, lui, touche dans tous les cas un loyer fixé dans le bail commercial pour une durée, dans le neuf, en général de 9 ans fermes, voire parfois plus. L’ensemble ou presque des charges incombant au locataire au titre du bail, le loyer perçu par le bailleur est quasi net. Il convient bien sûr de le vérifier dans le bail ou de se faire accompagner pour ce faire par un Conseiller en Gestion de Patrimoine par exemple. Dans ce type d’investissement, le bailleur a une relation assez distanciée avec son bien qu’il n’a parfois jamais vu ! Un rendement donc souvent inférieur à la location directe car plus facile et moins risqué. Les cinq grandes catégories de résidences gérées sont l’Étudiant, le Tourisme, l’Affaire, la Résidence Senior et l’EHPAD. Les enseignes spécialisées en la matière ne sont pas si nombreuses. On peut citer comme Odalys, Korian, Pierre et Vacances, Belambra, Appart’City, Sowell, Global Exploitation, etc.

Et donc ?

Il y en a pour tous les profils d’investisseurs en location meublée ! Chez Expertim, nous sommes spécialisés en location meublée et connaissons évidemment tous ces types d’investissements. Problématiques de TVA, montages juridiques appropriés, options fiscales à retenir, nous sommes là pour vous aider à y voir clair !

Qu’est-ce que La Maison de Marthe et Marie ?

La Maison de Marthe et Marie est une association à but non lucratif fondée en 2010 par une sage-femme. Elle vient en aide aux femmes enceintes en difficulté en leur proposant une solution innovante d’hébergement à loyer modéré : la colocation solidaire. Cette solution de logement permet aux femmes enceintes dans une situation difficile (précarité, isolement, problème de logement, solitude, grossesse imprévue…) de mener à bien leur grossesse dans un environnement chaleureux et sécurisant.

Comment ce projet se démarque-t-il des autres ?

Des jeunes femmes (non enceintes), âgées de 25 à 35 ans, s’engagent à vivre au quotidien avec les femmes accueillies tout en exerçant leur activité professionnelle à l’extérieur de la colocation. Ainsi, les 3 missions de La Maison de Marthe et Marie sont :

1) Accueillir et prendre soin des mamans et des bébés

2) Permettre de vivre l’expérience de la colocation et de la vie en communauté

3) Construire avec la maman son avenir et celui de son enfant

Vous trouvez enfin sur notre site une rubrique « Actualité de la société » qui vous permettra de mieux nous connaître. En effet, quelle que soit la distance géographique entre nous, nous souhaitons rester proches de nos clients et les tenir informés des actualités Expertim.

Qualité de vie au bureau

Nichée dans un écrin de verdure, EXPERTIM invite à une pause nature, à moins de 10 km du centre-ville de Nantes. L’entreprise est en perpétuelle évolution : le réaménagement des bureaux, l’aménagement d’espaces invitant à la détente et la formation continue de nouveaux collaborateurs.

Dématérialisation progressive

EXPERTIM se renouvelle sans cesse dans le but de vivre avec son temps. Il y a 17 ans, lors de sa création, la société n’utilisait que du papier, mais depuis 2015, elle traite les dossiers en numérique. Récemment, nous avons pris la décision d’évacuer nos archives papiers gardées dans nos locaux qui représentaient 4500 classeurs.

Quelques images…

Votre satisfaction est au cœur de nos préoccupations. Nous vous invitons à donner une note et un avis sur votre expérience avec EXPERTIM !

Intermédiaires en matière de crédits immobiliers et assurances, les courtiers ont pour métier de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, avec notamment la négociation des taux d’emprunt, mais aussi la durée, les assurances et tous les frais annexes. Qu’en est-il de CREDIFINN ?

La spécificité de CREDIFINN

Courtier en crédit, CREDIFINN est le spécialiste du financement de la clientèle patrimoniale, qu’ils soient investisseurs résidents, investisseurs non résidents ou encore investisseurs expatriés.

CREDIFINN intervient sur les montages financiers en amortissable ou in fine via des SCI ou SARL de famille qui demandent souvent une expertise, notamment liée à la spécificité des besoins d’une clientèle dite patrimoniale.

Créée en 2002, cette filiale du groupe CONSULTIM a développé un savoir-faire et des solutions propres au financement des projets d’investissements locatifs tels que Pinel, immobilier géré (LMNP), locatif de droit commun, SCPI, monument historique ou nue-propriété. CREDIFINN saura également vous accompagner pour l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, un besoin de regroupement de crédits ou une renégociation de vos prêts pour baisser vos mensualités.

Un large réseau

CREDIFINN anime un réseau national de plus de 600 professionnels de l’immobilier et propose des solutions adaptées à des conditions négociées, pour la satisfaction des partenaires et de leurs clients avec ou sans changement de banque.

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