Location meublée professionnelle ou non professionnelle : quel statut choisir pour loger son investissement immobilier ? Si vous réfléchissez à faire l’acquisition d’un bien dans l’optique de le mettre à la location, ou que vous venez tout juste d’en acquérir un, il existe certaines questions à se poser. Tour d’horizon, avec Expertim, des 6 étapes clés pour réussir sa location meublée !

Donner du sens à son investissement

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec l’objectif de le proposer en location meublée, choisissez un actif en accord avec votre situation financière, vos besoins et votre stratégie patrimoniale.

Ensuite, vous pouvez choisir de faire comme de plus en plus d’investisseurs et décider de donner du sens à votre investissement. S’orienter vers un bien dans une région que l’on affectionne particulièrement ou investir près de chez soi pour voir l’actif évoluer ? Investir dans un appartement sur le marché immobilier standard pour que vos enfants y habitent plus tard ? Préférer les résidences services pour répondre à une demande démographique française en constante augmentation (résidences étudiantes, résidences séniors) ?

Autant de questions qu’il faut se poser dès le début des démarches afin d’affiner ses recherches. Si vous faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine, celui-ci pourra vous aiguiller vers des biens qui répondront à vos valeurs patrimoniales.

Quel logement choisir pour sa location meublée ?

Une fois vos envies définies et le sens que vous souhaitez donner à votre investissement déterminé, il faut désormais choisir vers quel type de bien s’orienter.

• Désirez-vous opter pour bien sur le marché secondaire ou un actif en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) ?
• Préférez-vous orienter votre investissement vers un appartement en résidences services (étudiants, tourisme, séniors, personnes âgées dépendantes) ou souhaitez-vous diriger votre investissement vers un bien sur le marché locatif standard ?

C’est un choix important qui définira la suite des étapes de votre investissement locatif.

Une location meublée… Avec gestion directe ou déléguée ?

Lorsque l’on met un bien en location, une question surgit immédiatement : doit-on opter pour la gestion locative déléguée ou la gestion locative directe ?

La gestion locative

La gestion locative déléguée consiste à confier la gestion de son bien immobilier à une agence immobilière ou à un professionnel de la gestion locative. Cela signifie que cette personne ou entreprise s’occupe de toutes les tâches liées à la location (recherche de locataires, rédaction du contrat de location, collecte des loyers, gestion d’éventuels problèmes de paiement ou de maintenance, etc.). Évidemment, la gestion déléguée est une solution payante.

La gestion directe

De son côté, la gestion locative directe consiste à gérer entièrement la location de son bien. Le propriétaire s’occupe de toutes les tâches liées à la location. Ce faisant, elle est plus impliquante et nécessite plus de temps et d’énergie. Toutefois, elle permet au propriétaire d’avoir un contrôle total sur sa location et de déterminer lui-même les conditions de location. Elle est moins chère que la gestion locative directive, mais elle présente plus de risques pour les propriétaires (défaut de paiement, vacation locative, etc.).

Comment choisir entre les deux modèles ? Cela dépend de la situation de chaque propriétaire et de ses propres préférences. Certaines personnes préfèrent confier la gestion de leur bien à une agence immobilière pour se libérer du temps et de l’énergie, tandis que d’autres préfèrent gérer leur bien eux-mêmes pour avoir un contrôle total sur la location ! Et vous, quel type de gestion locative préférez-vous ?

Location principale ou occasionnelle : quel type de location ?

Résidence principale du locataire

Si vous souhaitez mettre un bien à la location, vous pouvez choisir de le mettre tel quel sur le marché de l’immobilier locatif standard ou de le proposer meublé. Parce qu’Expertim est le spécialiste des amortissements économiques et fiscaux en lien avec la location meublée, laissez-nous vous en dire un peu plus sur celle-ci…

La location meublée est une forme de location dans laquelle le logement est loué avec des meubles et équipements de base définis par une liste précise. Quatre types de location meublée sont possibles :

• Location meublée simple (L. 6 juillet 1989, bail de 1 an renouvelable) ;
• Location meublée étudiant (L. 6 juillet 1989, bail de 9 mois) ;
• Location meublée sous bail mobilité (L. 6 juillet 1989, bail de 1 à 10 mois) ;
• Location meublée sous bail commercial : les résidences services (L. 145-1 à 3 du CC, bail de 3, 6 ou 9 ans)

Résidence occasionnelle du locataire

Si le bien que vous mettez à la location s’adresse à des personnes souhaitant y accéder de manière occasionnelle, alors vous devrez vous conformer aux législations suivantes :

• Location meublée saisonnière : villas ou appartements meublés à l’usage exclusif du locataire de passage (C. tourisme, Art. L. 324-1-1 ; location à la journée, à la semaine ou au mois) ;
• Location meublée de courte durée « Airbnb » (CCH, Art. L. 631-7 et s.).

Vous devrez également effectuer une déclaration en mairie avec une demande d’autorisation de changement d’usage. L’attribution du numéro d’enregistrement matérialisera l’autorisation administrative.

Location meublée : quel loyer ?

En théorie, le loyer d’une location meublée peut être fixé librement par le propriétaire, contrairement aux locations nues avec réductions d’impôts. Toutefois, celui-ci doit prendre en compte la localisation, la qualité du bien et la qualité du mobilier. En zone tendue, le loyer se trouvera encadré.

Loyer d’un meublé : regardez les biens voisins !

Lorsqu’il s’agit de fixer le loyer d’un bien, il est fortement recommandé de prendre en compte les appartements voisins. En effet, en fonction de la localisation des biens et des facilités d’accès (transports en commun, commerces, écoles, etc.), le prix d’un loyer peut en être grandement modifié.

Location meublée et loyer : des équipements et du mobilier de qualité

Si les équipements et le mobilier que vous proposez dans votre location meublée sont de qualité, vous pouvez demander un loyer légèrement plus élevé que s’il s’agissait de mobilier et d’équipements standards ou d’occasion.

Loueur meublé : quel statut fiscal choisir ?

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut fiscal associé à la location meublée non professionnelle permet de bénéficier du régime fiscal de loueur meublé. En ce cas, l’amortissement pratiqué sur l’investissement immobilier et sur l’équipement mobilier réduit considérablement l’assiette fiscale et par suite l’impôt sur ces revenus locatifs.

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Ce régime fiscal s’adresse aux loueurs meublés dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et pèsent plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal. En ce cas, la location meublée relève des activités professionnelles ; elle est alors soumise à cotisations sociales.

Location meublée en LMNP ou LMP : Expertim à vos côtés !

Avec toutes ces clés, vous êtes prêts à mettre vos biens à la location. Toutefois, si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à contacter votre équipe de spécialistes des déclarations fiscales pour les meublés : Expertim !

Pour tous renseignements, contactez-nous au 02 51 11 37 43.