Expert-comptable 100% dédié à l’investissement immobilier

Sauf volonté de votre part de constituer une société sous forme de SARL ou SCI (rédaction de statuts, associés, etc..), la création de votre activité est faite en nom propre. L’appellation de ce mode d’exploitation est « Entreprise Individuelle (EI) ».
Depuis le 01/01/2023, faire précéder, ou suivre, vos prénoms et noms de « EI » pour désigner votre activité.

Dans les cas suivants :
– que le bien acheté soit achevé ou non au moment de la signature,
– que vous ayez perçu des loyers ou non,
– que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire, la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. C’est votre cas, puisque les revenus de location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des BIC. D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais d’acquisition (notaire), frais éventuels de commercialisation, frais de montage, …

Information : en cas de début d’activité en cours d’année, le montant de nos honoraires ne sera pas proratisé.

Pour respecter les obligations fiscales de déclaration d’activité, nous disposons de 15 jours à compter de la signature de l’acte. La conséquence de ce non-respect de délai peut servir à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible sur votre acquisition.
A savoir, que si vous faites le choix du MICRO BIC, il faut aussi créer l’activité de location meublée.

Le premier exercice, même s’il comporte 1 jour seulement, est celui de la mise en place du dossier. Il comporte déjà l’inscription à l’actif d’une immobilisation (même non achevée) et au passif d’un emprunt, ainsi que des frais d’acquisition.
Les déclarations fiscales BIC imposent de rattacher produits et charges à l’exercice concerné:
c’est la notion d’engagement. Cela diffère de l’encaissement/décaissement pratiqué en revenus fonciers par exemple. Le travail effectué par EXPERTIM FIDUCIAIRE au démarrage est donc aussi important que sur une année régulière d’exploitation.

L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé permet, sous certaines conditions, de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité.
Dans le cadre de la location meublée, le fait d’opter pour un régime réel d’imposition au lieu de rester de plein droit au régime du micro BIC, vous permet de bénéficier de cette réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Cette réduction d’impôt est égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé, plafonnée à 915 € par an. Elle couvre les honoraires de l’expert-comptable assurant la tenue de la comptabilité ainsi que la cotisation annuelle au centre de gestion.
Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu du foyer fiscal (Salaires, Pensions, Retraites, Revenus Foncier…) avant les réductions d’impôt reportables et avant les crédits d’impôt. Elle permet donc, entre autres, de neutraliser 2/3 des honoraires d’EXPERTIM FIDUCIAIRE qui reste cependant votre interlocuteur principal.

Pour en savoir plus sur le Centre de Gestion Agréé, cliquez ici

Les frais liés à votre acquisition peuvent être enregistrés de deux façons :

– Intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan, ce qui permet d’augmenter la valeur du bien, donc la valeur des amortissements,
– En charges dans le compte de résultat, ce qui permet de créer un gros déficit la première année, reportable pendant 10 ans et surtout imputable sur les éventuels bénéfices des 10 années suivantes.

Nous vous demanderons de formaliser votre choix, qui ne pourra pas être modifié en cas de nouvelle acquisition.
EXPERTIM FIDUCIAIRE se tient à votre disposition afin d’assurer le meilleur choix pour votre investissement.

– En régime mini-réel (RT) :
Les déclarations de TVA sont établies chaque trimestre civil au plus tôt dans les 16 jours du mois suivant : le 16 avril, le 16 juillet, le 16 octobre et le 16 janvier. La première demande de remboursement de TVA concernant votre acquisition sera donc faite avant le 16 du mois suivant le trimestre de votre achat. C’est ensuite aux services fiscaux d’instruire le dossier et de générer le remboursement. Le délai moyen constaté est de 1 mois et demi environ à compter de la date de dépôt de la déclaration. Ainsi, si vous actez le 15 novembre, la demande de remboursement de TVA sera faite avant le 16 janvier et instruite ensuite par les Services Fiscaux pour donner lieu à un virement de trésorerie effectif aux environs du 1er mars au plus tôt. Ce délai peut être beaucoup plus long selon les services fiscaux mais à ce stade, EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut malheureusement pas intervenir.

L’administration fiscale dématérialise l’ensemble de ses procédures :
– Pour enregistrer le compte bancaire lié à au télérèglement de la TVA, télécharger certains avis d’imposition (les envois papiers sont supprimés) ou encore télé régler certaines taxes, vous êtes désormais contraints de passer par cet espace professionnel.
– Le qualificatif « professionnel » indique que votre activité est référencée sous un numéro SIRET. Cela ne change en rien la qualification fiscale de votre activité si vous êtes non professionnel.
Si vous n’exercez pas une autre activité avec le même numéro SIRET, EXPERTIM FIDUCIAIRE créera pour vous cet espace et en assurera la gestion.

Afin de procéder à la première demande de remboursement de TVA, nous devons avoir en notre possession :
– Copie de votre attestation notariée détaillant les montants HT , TVA et TTC pour l’immeuble et les meubles
– Copie du bail commercial de location meublée signé de vous et du preneur
– Relevé de notaire principal à l’achat et détail de ses frais mentionnant la TVA
– Relevé de notaire de procuration, souvent votre notaire personnel, et détail de ses frais mentionnant la TVA.
Pour les demandes de remboursement suivantes (cas des achats en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA et en Vente d’Immeuble Rénové – VIR), vous devrez nous transmettre :
– Copie des appels de fonds et/ou factures
– Copie des courriers de la banque indiquant le déblocage des fonds correspondants ou copie des relevés bancaires indiquant le débit des sommes correspondantes, afin de justifier du paiement des appels de fonds et/ou factures.
En ce qui concerne l’arrêté des comptes annuels, tous les documents concernant votre activité de location meublée :
factures de loyers, factures du centre de gestion, factures des charges de copropriété éventuelles, taxe foncière, tableau d’emprunt, relevés bancaires du compte dédié à l’activité ou à défaut de votre compte personnel, …

Obligation qui s’impose à vous, EXPERTIM FIDUCIAIRE met en place les procédures de télédéclarations et télérèglements en direction des services fiscaux.
Vous êtes ainsi certains que toute l’année vos déclarations et vos paiements parviendront à temps à l’administration fiscale : EXPERTIM FIDUCIAIRE prend en charge la transmission par Internet. Vous recevrez cependant toujours des copies des déclarations émises pour votre compte.

Pour vous faciliter le suivi des loyers, des échéances d’emprunt, des règlements de factures et de taxes, EXPERTIM FIDUCIAIRE préconise l’utilisation d’un compte bancaire dédié.

Lors de l’envoi de vos comptes, nous vous adressons un document très détaillé vous indiquant les montants à reporter dans les différentes cases de la déclaration de revenus : c’est la note complémentaire. Le chargé de votre dossier reste en plus joignable par mail ou téléphone pour répondre à vos questions.

Lors d’investissement en location meublée, vous avez le choix d’opter pour deux 2 régimes :

– Le régime micro BIC :
Vous bénéficierez d’un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés.
Avec ce régime vous ne pouvez déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c’est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).
Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

– Le régime réel :

Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.
Cela suppose que vous teniez une comptabilité. Pour être conforme il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable comme Expertim.

Pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP), les loyers annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50 % des revenus d’activité globaux du foyer fiscal.
À l’inverse, lorsque les loyers annuels dépassent les 23 000 euros et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal, alors c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’impose.

Faites appel à nos services le plus tôt possible. Il est recommandé de nous solliciter dès l’achat de votre bien.
Notre équipe se tient à votre disposition afin de vous accompagner dans votre projet.

Chez Expertim, nous avons fait le choix de vous facturer annuellement.
Votre facture vous sera adressée dans le dernier trimestre de l’exercice en cours.
Nous mettons à votre disposition différents moyens de paiements : prélèvement, chèque, virement et carte.
Important : Dans le cadre d’une adhésion à un Centre de Gestion Agréé et de la réduction d’impôt frais de comptabilité, il est recommandé d’effectuer votre paiement dans l’année civile.

Depuis le 1er Janvier 2023, les formalités de création des loueurs en meublés sont à déposer sur le site de l’INPI, guichet unique pour l’ensemble des déclarations des entreprises.
Le numéro de sécurité sociale est une donnée obligatoire pour la création du dossier et l’obtention du n° SIREN.

Oui, il est possible de passer d’une location nue à une location meublée.
Cependant, il y a certaines conditions à respecter.
Expertim se tient à votre disposition afin d’en discuter avec vous.