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Traitement des plus-values immobilières en LMNP et LMP

Quelle est la fiscalité sur la plus-value de votre bien immobilier en LMNP – LMP ?

Normalement, en BIC, l’amortissement influence l’imposition des plus-values lmnp et lmp. En effet, en cours d’utilisation, le bien figurant à l’actif du bilan de l’entreprise est déprécié chaque année du montant de l’amortissement. Sa valeur comptable diminue. Au bout de trois ans, un copieur valant 10 000 € à l’achat ne vaut plus comptablement que 4 000 € dès lors qu’on l’amortit sur 5 ans. Si l’entreprise décide de le remplacer au bout de 3 ans et qu’elle le vend, par exemple 5 000 €, elle dégagera une plus-value de 1 000 € (5 000 – 4 000). Cette plus-value immobilière en lmp et lmnp est imposable dans le cadre des BIC.

La grande particularité de la location meublée non professionnelle (LMNP), c’est que la plus-value dégagée sur l’immeuble n’est pas imposée comme pour tous les BIC et comme expliqué ci-dessus. La plus-value sur l’immeuble relève du régime des plus-values privées, également appelées plus-values des particuliers. Ce système d’imposition rend la plus-value imposable de plus en plus faible au fil du temps alors que c’est l’inverse pour la plus-value des BIC traditionnels.

 

plus-value-lmnp

Calcul des plus-values lmnp des particuliers

Le calcul de la plus-value immobilière lmnp des particuliers se veut être simple. Voici comment calculer votre plus-value lmnp :
Prix de vente – prix d’acquisition = plus-value lmnp

Le calcul de la plus-value lmnp ne prend pas en compte des amortissements pratiqués et déduits.

A ce résultat est appliqué un abattement par année de détention à partir de la sixième année.

C’est là un avantage certain de la location meublée non professionnelle (lmnp) : il est possible d’amortir l’immeuble et ainsi diminuer, voir supprimer, l’imposition de votre plus-value immobilière, sans que cet amortissement soit pris en compte.

Imposition de la plus-value lmnp

Un loueur meublé non professionnel (lmnp) se verra imposé selon sa plus-value privée. Cette imposition sera de 19% du montant de la plus-value réalisée par le loueur. 

Il est cependant possible de passer outre cette imposition selon la durée de détention de votre bien immobilier.

Fiscalité et calcul des plus-values
immobilières des professionnels lmp

Lorsque l’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel, la plus-value lmp est calculée comme une plus-value classique de BIC, une plus-value professionnelle. Pour calculer la plus-value lmp, il vous faudra effectuer ce simple calcul :
prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits).

Le loueur en meublé professionnel peut cependant bénéficier, sous certaines conditions mais dans une grande majorité des cas, d’une exonération totale ou partielle, d’imposition de sa plus-value lmp (article 151 septies du CGI).

Les critères d’exonération d’imposition de la plus-value LMP

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut lmp, certains critères doivent être respectés par les professionnels de l’immobilier.

En effet, si vous être assimilé lmp et souhaitez bénéficier d’une exonération d’imposition de la plus-value, vous devez :

  • Exercer votre activité à titre professionnel depuis plus de 5 ans (5 années continues ou discontinues)
  • Avoir un chiffre d’affaire annuel inférieur à 90 000€ pour bénéficier d’une exonération totale de l’imposition de votre plus-value lmp
  • Avoir un chiffre d’affaires annuel va de 90 000€ à 126 000€ durant au moins 2 années pour bénéficier d’une exonération partielle de l’imposition de votre plus-value lmp
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Établissement des demandes de remboursement de la TVA.

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