Amortissement LMNP | Expertim Expert-Comptable Location Meublée

Amortissement LMNP - LMP

Principe de l’amortissement en LMNP. Comment calculer un amortissement immobilier lmnp ou lmp ?

L’amortissement est un principe comptable qui a vocation à tenir compte de la dépréciation économique d’un bien. C’est une notion qui existe dans tous les comptes annuels des petites entreprises comme dans ceux des grands groupes. Ce n’est pas une notion spécifique à la location meublée.

Prenons l’exemple d’un photocopieur. Une entreprise achète un photocopieur pour 10 000 €. Elle pense qu’elle pourra l’utiliser pendant au moins 5 ans. Elle estime qu’au bout de 5 ans le copieur ne sera plus utilisable et devra être mis au rebut.

Ce copieur va être inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise (elle possède bien un copieur) qu’elle va amortir sur 5 ans (la durée d’utilisation prévue est de 5 ans). C’est-à-dire que tous les ans elle va passer en comptabilité et déduire fiscalement 2 000 € (10 000 / 5) de dépréciation du copieur. Au bout des 5 ans, le copieur n’aura plus de valeur à l’actif car totalement amortis (10 000 – 5 x (10 000 / 5))

Hé bien, pour les meubles et l’immeuble du loueur en meublé, il faut faire la même chose. Les durées d’amortissement vont cependant varier, il est bien évident qu’un bien immobilier a une durée de vie supérieure aux 5 années de durée de vie d’un photocopieur.

Principe d'amortissement d'un bien immobilier en LMNP

Il faut cependant noter que la part terrain de l’immeuble ne s’amortit pas. Et un bien immobilier a forcément un terrain, même s’il s’agit d’un appartement dans une résidence de plusieurs étages. Notre appartement n’est pas dans l’espace, enfin pas, pour le moment.

Un terrain ne s’amortit pas parce que le terrain ne peut pas se détériorer. Il peut éventuellement se trouver en friche ce qui nécessitera un bon coup de débrousailleuse, mais il sera toujours là en tant que terrain. L’immeuble posé sur ce terrain, lui, va se dégrader au fil du temps, c’est pour cela qu’il est nécessaire de l’amortir. Cela ne veut pas dire qu’il ne va pas prendre de valeur. Il se dégrade mais peut prendre de la valeur ; compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier. Cela n’empêche pas de pratiquer un amortissement.

C’est cette possibilité de pratiquer l’amortissement de l’immeuble qui fait l’intérêt majeur de la location meublée par rapport à la location nue. En revenus fonciers (location non meublée) l’amortissement ne peut pas se pratiquer. Par ce biais, le loueur en meublé paye moins d’impôts que le loueur de locaux nus.

Ces principes comptables et fiscaux sont propres aux revenus BIC, ils ne sont en rien spécifiques aux locations meublées. En revanche, une règle particulière trouve à s’appliquer aux locations, et en particulier aux locations meublées : la règle de l’amortissement écarté de l’article 39 C du Code Général des Impôts (CGI)

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Location meublée et amortissement non déductible

Le mécanisme de l’amortissement écarté

Une règle concernant les locations meublées est édictée à l’article 39 C du Code Général des Impôts (CGI) :

Les amortissements ne sont déductibles qu’à hauteur du loyer moins les charges afférentes aux biens. Autrement dit, et pour simplifier, les amortissements ne peuvent pas permettre de faire apparaître un déficit.

Si après la dotation aux amortissements de l’année, le résultat du loueur en meublé est négatif, alors, les amortissements de l’année deviennent non déductibles à hauteur du déficit. Mais cette non-déductibilité n’est que provisoire ; les amortissements qui n’ont pu être déduits sont mis de côté (ou « écartés ») pour être utilisés plus tard lorsqu’au cours des années suivantes le loueur en meublé dégagera un bénéfice. En cas de bénéfice, le loueur en meublé vient « piocher » dans son stock d’amortissements écartés pour annuler en tout ou partie ledit bénéfice. Un suivi de ces amortissements écartés se fait chaque année sur la déclaration de résultat (liasse fiscale) du loueur en meublé.

Par ce système, le loueur en meublé peut percevoir des loyers sans être imposable.