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Spécialiste depuis 2004 sur le marché de l’investissement immobilier et compte déja + de 14 000 clients en location meublée LMP-LMNP. Rejoignez-nous dès maintenant pour profiter de notre accompagnement et expertise.

L’intérêt d’investir en location meublée

L’intérêt d’investir en location meublée

Les années confirment la dynamique et l’intérêt d’investir en location meublée. Il y a en effet de plus en plus de personnes qui investissent dans l’immobilier pour démarrer une activité de location meublée. Pour nous éclairer, nous avons fait appel à Yves BERNARD, un expert dans le domaine et spécialiste depuis maintenant 18 ans

 

Pourquoi investir en location meublée ?

Certes, il y a un marché, une demande locative, bien que la hausse de celle-ci semble un peu ralentir. Certains groupes d’agences immobilières ont relevé que le montant des loyers de location meublé avait tendance à se rapprocher des loyers des locations nues, malgré l’existence des meubles.

La composante majeure qui explique l’engouement d’investir en location meublée réside dans le régime fiscal applicable. Examinons rapidement ce qui différentie la location nue de la location meublée en matière de détermination du bénéfice imposable.

 

Quelle base de calcul de l’impôt ?

Si le contribuable déclare ses revenus locatifs au régime micro (Micro foncier pour la location nue ou Micro BIC (1) pour la location meublée), les abattements ont des taux différents. On retrouve 30 % pour la location nue contre 50 % pour la location meublée (voire 70 % si la location meublée concerne un meublé de tourisme classé).

Cette différence de taux forfaitaire provient d’un élément majeur : la possibilité d’amortir le bien si vous choisissez d’investir en location meublée contrairement à la location nue.

Les charges déductibles sont quasiment les mêmes pour les revenus fonciers que pour les revenus BIC. Sauf qu’avec les revenus BIC, il est créé une charge supplémentaire. Il s’agit de l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement correspond normalement à la dépréciation économique, l’usure, d’un bien, immobilier ou non. Ce qui peut surprendre c’est de constater en comptabilité une perte de valeur. Perte de valeur qui vient diminuer le résultat imposable.

En cas de location avec travaux de rénovation (attention, pas des travaux de construction ou de reconstruction), la location nue peut s’avérer plus intéressante que la location meublée. Notamment dans la mesure où les coûts des travaux sont déductibles au moment où ils sont payés. Pour la location meublée, ils sont déduits sur plusieurs années.

Il existe une particularité dans le fait d’investir en LMNP par rapport aux règles générales des BIC. Elle réside dans les plus-values éventuellement dégagées lors de la vente du bien immobilier. Celles-ci relèvent du régime des plus-values des particuliers, comme pour les revenus fonciers. Ainsi, l’amortissement constaté ne pénalise pas le loueur en meublé lors de la vente. Cet amortissement ne vient pas augmenter la plus-value imposable comme dans tous les BIC. C’est la grande particularité du régime LMNP et ce qui fait l’intérêt majeur du régime fiscal LMNP.

 

Comment passer de la location nue à la location meublée ?

C’est assez simple : il suffit de meubler le logement, le meubler suffisamment pour que le locataire puisse y vivre normalement en apportant seulement ses effets personnels. Le bail à signer avec le locataire doit alors être un bail de location meublée, lequel se rapproche assez du bail de location nue lorsque le bien a vocation à être la résidence principale du locataire.

Il y a donc un petit investissement à faire : l’achat des meubles, ustensiles de cuisine, vaisselle, matériel pour le ménage, etc.

Cette modification de bail doit se faire à l’occasion d’un changement de locataire. En effet, certains contribuables, que je qualifierais de « créatifs » voire d’un peu « filous », peuvent se dire : « je vais voir mon locataire, je lui rachète ses meubles et je signe un bail de location meublée avec lui, quitte à lui offrir un ou deux mois de loyer ». Sincèrement, cette démarche est à proscrire, car, à mon avis, très risquée au plan fiscal, et pour tout dire, pas tellement citoyenne.

 

Quel résultat déclarer ?

L’amortissement du bien permet de diminuer significativement la base de calcul de son impôt sur les revenus. Souvent, pour vraiment optimiser son imposition, il faut renoncer au régime Micro et opter pour le régime Réel d’imposition. Attention aux délais, il faut opter avant le dépôt de la déclaration N des revenus N-1 (en mai/juin N) pour pouvoir déclarer au réel au titre de l’année N (et non au titre de l’année N-1). En cas de début d’activité de location meublée, le délai est plus avantageux. Il faut opter au plus tard en avril N pour déclarer les revenus N – 1 au réel. Un conseil : se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans le fait d’investir en location meublée. D’autant que cet expert-comptable vous sera bien utile pour établir votre déclaration au réel, relative à votre activité de location meublée.

En effet, il faut tenir une comptabilité en bonne et due forme, comme pour n’importe quelle entreprise, et ça, ça ne s’improvise pas. L’expert-comptable spécialisé sur cette activité est indispensable. Il va vous gérer au mieux notamment votre stock d’amortissement au regard de vos revenus locatifs et charges.

Rassurez-vous, il ne vous coûtera pas très cher. D’abord parce que sa spécialisation lui permet de baisser ses coûts, et parce que, grâce à votre adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), vous pourrez quasiment systématiquement obtenir une réduction d’impôts des 2/3 de ses honoraires et de la cotisation du CGA.

 

Une question importante se pose au régime réel : quel va être le montant de l’amortissement annuel ?

Il va dépendre de la valeur à laquelle le bien immobilier va être inscrit à l’actif du bilan. Contrairement à ce que peuvent penser beaucoup de personnes, le bien va être inscrit à la valeur qu’il a au moment de démarrer l’activité de location meublée et non à la valeur d’acquisition qui est probablement plus faible. Et ce, sans aucune imposition d’une éventuelle plus-value ! C’est un peu magique.

Vous savez maintenant quoi faire si vous avez des biens immobiliers loués nus depuis de nombreuses années, avec peu, voire plus d’intérêts d’emprunt à déduire, qui génèrent un impôt sur le revenu (IR) élevé et des prélèvements sociaux (PS) à 17.2 %. Interrogez-vous sur l’opportunité de basculer ces biens en location meublée. Ça ne coûte pas cher, et surtout, cela permet souvent des économies d’impôts substantielles.

Pour être complet, il reste un petit bémol à signaler. Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE – ex taxe professionnelle). Là où le loueur de biens nus ne l’est pas. Mais cette nouvelle taxe est généralement absorbée par les économies d’IR et de PS réalisées sur les revenus fonciers.

 

(1) Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Quels biens mettre en location meublée ?

Quels biens mettre en location meublée ?

Le terme « location meublée » recouvre de nombreuses formules d’occupation et il convient de les classer pour en cerner les atouts, les différences et spécificités. En effet, quel rapport entre une personne occupant un appart’hôtel, une autre séjournant dans une location Abritel et une troisième en chambre étudiante ? Le statut fiscal du bailleur de la location justement ! Différencions ensemble trois grandes familles de locations meublées au sens juridique et fiscal.

 

Locations saisonnières

Tout d’abord, les locations saisonnières, aussi appelées locations de courte durée. Elles recouvrent l’ensemble des locations que nous effectuons tous sur des plateformes. On y retrouve Abritel, Airbnb, Leboncoin, Gîtes de France, etc. Le plus souvent, ces locations sont effectuées directement par des particuliers vers d’autres particuliers. Elles proposent dans bien des cas des services annexes type draps et ménage. Si vous êtes propriétaire et que vous louez quelques semaines par an de la sorte, il convient bien évidemment de déclarer les revenus qui en sont issus. Au régime du Micro-BIC le plus souvent. Lorsque cette location a lieu de façon répétée ou quasiment sur toute l’année, opter pour le statut de loueur en meublé au réel va souvent s’avérer gagnant. Attention toutefois si vous louez votre résidence secondaire. Votre propre occupation a un impact fiscal qu’il faudra mesurer avec votre Expert avant de vous lancer au régime réel. À noter aussi qu’un même locataire ne peut rester plus de 90 jours de suite dans ce logement pour qu’il s’agisse bien d’une location touristique. Notion qui a aussi des conséquences fiscales à mesurer. Enfin, il faut veiller à respecter les règles locales auprès de la Mairie et les éventuelles déclarations voire parfois demande d’autorisation. Ce point est très important pour s’éviter des sanctions pénales type amendes conséquentes.

 

 

Les locations longue durée

Ensuite, les locations longue durée appelées ainsi par opposition aux locations saisonnières. Car dans ce type de location, le bail est d’un an renouvelable. On trouve dans cette catégorie bon nombre de modes d’occupations. Par exemple, mode de logement qui a le vent en poupe, la colocation autrement appelée Coliving. Mais aussi le logement étudiant ou le logement de travailleurs en mobilité. Il faut savoir que, selon une étude de SeLoger, 33% des locations meublées sont louées en qualité de résidences principales ce qui est non négligeable. Cette même étude nous apprend que 56% des locataires sont des jeunes professionnels. On s’éloigne donc de l’image d’Épinal selon laquelle un meublé est une chambre de bonne à Paris de 9m² sous les toits ! En effet, les jeunes travailleurs se déplacent de plus en plus entre les villes. Mais aussi au sein d’une même agglomération pour rejoindre un travail plus proche ou un conjoint. Et dans ce cas, le meublé est plus facile ! Pour résumer un peu cette mentalité, on dira que l’on déménage plus facilement avec une valise qu’avec un camion de déménagement ! Ce bouleversement des modes de vie est très prégnant dans la génération 18-30 ans actuelle.

 

Les locations en résidences gérées

Enfin, plus spécifiques, les locations en résidences gérées. Nous rentrons là dans un registre moins connu des investisseurs. Pourtant, réellement intéressant fiscalement et plus simple de gestion. Première spécificité : c’est un bail commercial qui lie propriétaire et locataire. Le preneur est un professionnel de l’hébergement et fait son affaire de l’occupation des logements. L’investisseur, lui, touche dans tous les cas un loyer fixé dans le bail commercial pour une durée, dans le neuf, en général de 9 ans fermes, voire parfois plus. L’ensemble ou presque des charges incombant au locataire au titre du bail, le loyer perçu par le bailleur est quasi net. Il convient bien sûr de le vérifier dans le bail ou de se faire accompagner pour ce faire par un Conseiller en Gestion de Patrimoine par exemple. Dans ce type d’investissement, le bailleur a une relation assez distanciée avec son bien qu’il n’a parfois jamais vu ! Un rendement donc souvent inférieur à la location directe car plus facile et moins risqué. Les cinq grandes catégories de résidences gérées sont l’Étudiant, le Tourisme, l’Affaire, la Résidence Senior et l’EHPAD. Les enseignes spécialisées en la matière ne sont pas si nombreuses. On peut citer comme Odalys, Korian, Pierre et Vacances, Belambra, Appart’City, Sowell, Global Exploitation, etc.

 

Et donc ?

Il y en a pour tous les profils d’investisseurs en location meublée ! Chez Expertim, nous sommes spécialisés en location meublée et connaissons évidemment tous ces types d’investissements. Problématiques de TVA, montages juridiques appropriés, options fiscales à retenir, nous sommes là pour vous aider à y voir clair !

La Maison de Marthe et Marie x EXPERTIM

La Maison de Marthe et Marie x EXPERTIM

Après Café Joyeux l’an dernier, cette année nous avons choisi de soutenir l’association La Maison de Marthe et Marie. Il s’agit de colocations solidaires pour femmes enceintes en difficulté. Nous verserons une contribution financière par liasse fiscale terminée.

Qu’est-ce que La Maison de Marthe et Marie ?

La Maison de Marthe et Marie est une association à but non lucratif fondée en 2010 par une sage-femme. Elle vient en aide aux femmes enceintes en difficulté en leur proposant une solution innovante d’hébergement à loyer modéré : la colocation solidaire. Cette solution de logement permet aux femmes enceintes dans une situation difficile (précarité, isolement, problème de logement, solitude, grossesse imprévue…) de mener à bien leur grossesse dans un environnement chaleureux et sécurisant.

 

Comment ce projet se démarque-t-il des autres ?

Des jeunes femmes (non enceintes), âgées de 25 à 35 ans, s’engagent à vivre au quotidien avec les femmes accueillies tout en exerçant leur activité professionnelle à l’extérieur de la colocation. Ainsi, les 3 missions de La Maison de Marthe et Marie sont :

1) Accueillir et prendre soin des mamans et des bébés

2) Permettre de vivre l’expérience de la colocation et de la vie en communauté

3) Construire avec la maman son avenir et celui de son enfant

Actualité de la société Expertim

Actualité de la société Expertim

Vous trouvez enfin sur notre site une rubrique « Actualité de la société » qui vous permettra de mieux nous connaître. En effet, quelle que soit la distance géographique entre nous, nous souhaitons rester proches de nos clients et les tenir informés des actualités Expertim.

Qualité de vie au bureau

Nichée dans un écrin de verdure, EXPERTIM invite à une pause nature, à moins de 10 km du centre-ville de Nantes. L’entreprise est en perpétuelle évolution : le réaménagement des bureaux, l’aménagement d’espaces invitant à la détente et la formation continue de nouveaux collaborateurs.

 

Dématérialisation progressive

EXPERTIM se renouvelle sans cesse dans le but de vivre avec son temps. Il y a 17 ans, lors de sa création, la société n’utilisait que du papier, mais depuis 2015, elle traite les dossiers en numérique. Récemment, nous avons pris la décision d’évacuer nos archives papiers gardées dans nos locaux qui représentaient 4500 classeurs.

 

Quelques images…

Votre satisfaction est au cœur de nos préoccupations. Nous vous invitons à donner une note et un avis sur votre expérience avec EXPERTIM !

Connaissez-vous CREDIFINN ? Le spécialiste des solutions de financement

Connaissez-vous CREDIFINN ? Le spécialiste des solutions de financement

Intermédiaires en matière de crédits immobiliers et assurances, les courtiers ont pour métier de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, avec notamment la négociation des taux d’emprunt, mais aussi la durée, les assurances et tous les frais annexes. Qu’en est-il de CREDIFINN ?

 

La spécificité de CREDIFINN

Courtier en crédit, CREDIFINN est le spécialiste du financement de la clientèle patrimoniale, qu’ils soient investisseurs résidents, investisseurs non résidents ou encore investisseurs expatriés.

CREDIFINN intervient sur les montages financiers en amortissable ou in fine via des SCI ou SARL de famille qui demandent souvent une expertise, notamment liée à la spécificité des besoins d’une clientèle dite patrimoniale.

Créée en 2002, cette filiale du groupe CONSULTIM a développé un savoir-faire et des solutions propres au financement des projets d’investissements locatifs tels que Pinel, immobilier géré (LMNP), locatif de droit commun, SCPI, monument historique ou nue-propriété. CREDIFINN saura également vous accompagner pour l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, un besoin de regroupement de crédits ou une renégociation de vos prêts pour baisser vos mensualités.

 

Un large réseau

CREDIFINN anime un réseau national de plus de 600 professionnels de l’immobilier et propose des solutions adaptées à des conditions négociées, pour la satisfaction des partenaires et de leurs clients avec ou sans changement de banque.

 

En savoir plus sur CREDIFINN.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

C’est la loi Alur de 2015 qui a rendu cette assurance obligatoire. Ou plus exactement obligatoire dès lors que vous avec un logement dans une copropriété. Cette couverture, plus simplement appelée PNO, s’impose donc dans la plupart des cas.

Location meublée : l’assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Nous savons tous que le logement que nous occupons doit être assuré mais on pense plus rarement aux biens que nous pouvons louer.

Or la mesure stipule que « « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant »

Ainsi donc, ce n’est donc pas le type de bail qui va déterminer si vous devez assurer votre bien. Qu’il soit civil pour un logement classique ou commercial pour un commerce ou un LMNP, le type de bail ne vous dispense pas de cette obligation.

Les bailleurs en location meublée sont donc bien inclus dans cette obligation.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ?

Tout d’abord, elle ne sert pas à remplacer l’assurance du locataire ! ce dernier doit impérativement vous justifier du fait qu’il a fait assurer son appartement. Le bon réflexe est d’ailleurs de vous en assurer avant de remettre les clefs à ce dernier, lors de l’état des lieux par exemple. Quitte à refuser de remettre les clefs. Saviez vous d’ailleurs que face à un locataire récalcitrant, vous êtes en droit de souscrire une assurance Multi risques habitation en lieu et place de votre locataire et de lui refacturer ? (février 2014)

Ensuite, elle ne fait pas doublon avec l’assurance du syndicat des copropriétaires qui, elle, couvre les parties communes.

Quelles garanties offre l’assurance propriétaire non-occupant ?

LA PNO vous couvrira, elle, dans quatre situations principales :

  • Si un sistre survient entre deux locataires, en période de vacance de votre logement. C’est peut-être sur ce point que la PNO peut sembler la plus utiles. En effet, lorsque vous louez votre bien en courtes durées pour des vacanciers par exemples, les périodes de vacances peuvent aller de 1 jour à plusieurs mois. Et allez savoir pourquoi c’est la plupart du temps dans ces jours là qu’une canalisation fuit ou qu’un sinistre a lieu ! Plutôt donc que de déclarer au fur et à mesure les inoccupations, la PNO résout le problème.
  • En cas de gros sinistre dans votre logement du type catastrophes naturelles, incendie, dégâts des eaux
  • Dans le cas où votre locataire ne s’est justement pas ou mal assuré en MRH
  • si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;
  • si le sinistre a une cause structurelle qui échappe à la responsabilité du locataire. Par exemple un tableau électrique hors normes.

On voit donc bien que ces situations sont particulières et doivent donc faire l’objet d’une garantie sous peine, en cas de difficultés de se voir refuser la couverture de sinistre par l’assurance.

assurance PNO

Loueur meublé : comment souscrire à une assurance PNO ?

Les spécificités de la PNO

Cette assurance PNO est un produit bien connu des assureurs et vous pouvez tout à fait demander au vôtre d’ajouter cette garantie à vos contrats. Vous pouvez aussi bien la souscrire à part. On constate sur les sites de comparateurs que le tarif varie entre 60 et 120 euros.

En dehors du tarif, un réflexe en LMNP est important à avoir : penser aux meubles. En effet, que ce soit sous bail commercial ou, de façon plus évidente en location directe, vous êtes propriétaire des meubles et ils doivent être aussi couverts en cas de sinistre. Beaucoup de bailleurs en résidences étudiantes, en résidences de tourisme, en résidences services seniors ou en EHPAD négligent ce point en pensant que le bail les affranchit de la PNO ou que les meubles n’ont pas à y être intégrés. Hé bien c’est faux ! C’est donc un particularisme à regarder lors de votre souscription.

Là encore, nombres d’assureurs ont pensé à cette spécificité, les Administrateurs de Biens aussi. Ainsi, notre partenaire Propertimo a inclus à son mandat de gestion en meublé la PNO. Un bon moyen d’éviter aux clients de négliger ce point ou de prendre un produit inadapté.

Les garanties optionnelles à l’assurance PNO

Enfin comme toute assurance, certaines exclusions sont mentionnées dans les contrats et varient d’un assureur à l’autre. En ce qui concerne la PNO, ces différences ne sont pas majeures.

 Seule cette assurance est obligatoire. Les diverses autres garanties que pourront vous proposer des assureurs, si elles peuvent être intéressantes ou utiles selon votre situation ou vos besoins sont facultatives :

  • La garantie loyers impayés par exemple souscrite par bien des bailleurs relève de votre libre choix
  • La garantie des vices de construction
  • La garantie contre la vacance
  • La carence locative
  • etc…

Autant d’option que vous pouvez retenir ou non et que les agences immobilières pourront vous expliquer pour discerner de leur utilité selon votre profil d’investissement.

En résumé, pour un coût annuel relativement modique, l’assurance Propriétaire Non Occupant doit être souscrite par tout investisseur et inclure les meubles pour les bailleurs en LMNP.