Expert-comptable 100% dédié à l’investissement immobilier

Spécialiste depuis 2004 sur le marché de l’investissement immobilier et compte déja + de 14 000 clients en location meublée LMP-LMNP. Rejoignez-nous dès maintenant pour profiter de notre accompagnement et expertise.

La Maison de Marthe et Marie x EXPERTIM

La Maison de Marthe et Marie x EXPERTIM

Après Café Joyeux l’an dernier, cette année nous avons choisi de soutenir l’association La Maison de Marthe et Marie. Il s’agit de colocations solidaires pour femmes enceintes en difficulté. Nous verserons une contribution financière par liasse fiscale terminée.

Qu’est-ce que La Maison de Marthe et Marie ?

La Maison de Marthe et Marie est une association à but non lucratif fondée en 2010 par une sage-femme. Elle vient en aide aux femmes enceintes en difficulté en leur proposant une solution innovante d’hébergement à loyer modéré : la colocation solidaire. Cette solution de logement permet aux femmes enceintes dans une situation difficile (précarité, isolement, problème de logement, solitude, grossesse imprévue…) de mener à bien leur grossesse dans un environnement chaleureux et sécurisant.

 

Comment ce projet se démarque-t-il des autres ?

Des jeunes femmes (non enceintes), âgées de 25 à 35 ans, s’engagent à vivre au quotidien avec les femmes accueillies tout en exerçant leur activité professionnelle à l’extérieur de la colocation. Ainsi, les 3 missions de La Maison de Marthe et Marie sont :

1) Accueillir et prendre soin des mamans et des bébés

2) Permettre de vivre l’expérience de la colocation et de la vie en communauté

3) Construire avec la maman son avenir et celui de son enfant

Actualité de la société Expertim

Actualité de la société Expertim

Vous trouvez enfin sur notre site une rubrique « Actualité de la société » qui vous permettra de mieux nous connaître. En effet, quelle que soit la distance géographique entre nous, nous souhaitons rester proches de nos clients et les tenir informés des actualités Expertim.

Qualité de vie au bureau

Nichée dans un écrin de verdure, EXPERTIM invite à une pause nature, à moins de 10 km du centre-ville de Nantes. L’entreprise est en perpétuelle évolution : le réaménagement des bureaux, l’aménagement d’espaces invitant à la détente et la formation continue de nouveaux collaborateurs.

 

Dématérialisation progressive

EXPERTIM se renouvelle sans cesse dans le but de vivre avec son temps. Il y a 17 ans, lors de sa création, la société n’utilisait que du papier, mais depuis 2015, elle traite les dossiers en numérique. Récemment, nous avons pris la décision d’évacuer nos archives papiers gardées dans nos locaux qui représentaient 4500 classeurs.

 

Quelques images…

Votre satisfaction est au cœur de nos préoccupations. Nous vous invitons à donner une note et un avis sur votre expérience avec EXPERTIM !

Connaissez-vous CREDIFINN ? Le spécialiste des solutions de financement

Connaissez-vous CREDIFINN ? Le spécialiste des solutions de financement

Intermédiaires en matière de crédits immobiliers et assurances, les courtiers ont pour métier de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, avec notamment la négociation des taux d’emprunt, mais aussi la durée, les assurances et tous les frais annexes. Qu’en est-il de CREDIFINN ?

 

La spécificité de CREDIFINN

Courtier en crédit, CREDIFINN est le spécialiste du financement de la clientèle patrimoniale, qu’ils soient investisseurs résidents, investisseurs non résidents ou encore investisseurs expatriés.

CREDIFINN intervient sur les montages financiers en amortissable ou in fine via des SCI ou SARL de famille qui demandent souvent une expertise, notamment liée à la spécificité des besoins d’une clientèle dite patrimoniale.

Créée en 2002, cette filiale du groupe CONSULTIM a développé un savoir-faire et des solutions propres au financement des projets d’investissements locatifs tels que Pinel, immobilier géré (LMNP), locatif de droit commun, SCPI, monument historique ou nue-propriété. CREDIFINN saura également vous accompagner pour l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, un besoin de regroupement de crédits ou une renégociation de vos prêts pour baisser vos mensualités.

 

Un large réseau

CREDIFINN anime un réseau national de plus de 600 professionnels de l’immobilier et propose des solutions adaptées à des conditions négociées, pour la satisfaction des partenaires et de leurs clients avec ou sans changement de banque.

 

En savoir plus sur CREDIFINN.

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

C’est la loi Alur de 2015 qui a rendu cette assurance obligatoire. Ou plus exactement obligatoire dès lors que vous avec un logement dans une copropriété. Cette couverture, plus simplement appelée PNO, s’impose donc dans la plupart des cas.

Location meublée : l’assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Nous savons tous que le logement que nous occupons doit être assuré mais on pense plus rarement aux biens que nous pouvons louer.

Or la mesure stipule que « « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant »

Ainsi donc, ce n’est donc pas le type de bail qui va déterminer si vous devez assurer votre bien. Qu’il soit civil pour un logement classique ou commercial pour un commerce ou un LMNP, le type de bail ne vous dispense pas de cette obligation.

Les bailleurs en location meublée sont donc bien inclus dans cette obligation.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ?

Tout d’abord, elle ne sert pas à remplacer l’assurance du locataire ! ce dernier doit impérativement vous justifier du fait qu’il a fait assurer son appartement. Le bon réflexe est d’ailleurs de vous en assurer avant de remettre les clefs à ce dernier, lors de l’état des lieux par exemple. Quitte à refuser de remettre les clefs. Saviez vous d’ailleurs que face à un locataire récalcitrant, vous êtes en droit de souscrire une assurance Multi risques habitation en lieu et place de votre locataire et de lui refacturer ? (février 2014)

Ensuite, elle ne fait pas doublon avec l’assurance du syndicat des copropriétaires qui, elle, couvre les parties communes.

Quelles garanties offre l’assurance propriétaire non-occupant ?

LA PNO vous couvrira, elle, dans quatre situations principales :

  • Si un sistre survient entre deux locataires, en période de vacance de votre logement. C’est peut-être sur ce point que la PNO peut sembler la plus utiles. En effet, lorsque vous louez votre bien en courtes durées pour des vacanciers par exemples, les périodes de vacances peuvent aller de 1 jour à plusieurs mois. Et allez savoir pourquoi c’est la plupart du temps dans ces jours là qu’une canalisation fuit ou qu’un sinistre a lieu ! Plutôt donc que de déclarer au fur et à mesure les inoccupations, la PNO résout le problème.
  • En cas de gros sinistre dans votre logement du type catastrophes naturelles, incendie, dégâts des eaux
  • Dans le cas où votre locataire ne s’est justement pas ou mal assuré en MRH
  • si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;
  • si le sinistre a une cause structurelle qui échappe à la responsabilité du locataire. Par exemple un tableau électrique hors normes.

On voit donc bien que ces situations sont particulières et doivent donc faire l’objet d’une garantie sous peine, en cas de difficultés de se voir refuser la couverture de sinistre par l’assurance.

assurance PNO

Loueur meublé : comment souscrire à une assurance PNO ?

Les spécificités de la PNO

Cette assurance PNO est un produit bien connu des assureurs et vous pouvez tout à fait demander au vôtre d’ajouter cette garantie à vos contrats. Vous pouvez aussi bien la souscrire à part. On constate sur les sites de comparateurs que le tarif varie entre 60 et 120 euros.

En dehors du tarif, un réflexe en LMNP est important à avoir : penser aux meubles. En effet, que ce soit sous bail commercial ou, de façon plus évidente en location directe, vous êtes propriétaire des meubles et ils doivent être aussi couverts en cas de sinistre. Beaucoup de bailleurs en résidences étudiantes, en résidences de tourisme, en résidences services seniors ou en EHPAD négligent ce point en pensant que le bail les affranchit de la PNO ou que les meubles n’ont pas à y être intégrés. Hé bien c’est faux ! C’est donc un particularisme à regarder lors de votre souscription.

Là encore, nombres d’assureurs ont pensé à cette spécificité, les Administrateurs de Biens aussi. Ainsi, notre partenaire Propertimo a inclus à son mandat de gestion en meublé la PNO. Un bon moyen d’éviter aux clients de négliger ce point ou de prendre un produit inadapté.

Les garanties optionnelles à l’assurance PNO

Enfin comme toute assurance, certaines exclusions sont mentionnées dans les contrats et varient d’un assureur à l’autre. En ce qui concerne la PNO, ces différences ne sont pas majeures.

 Seule cette assurance est obligatoire. Les diverses autres garanties que pourront vous proposer des assureurs, si elles peuvent être intéressantes ou utiles selon votre situation ou vos besoins sont facultatives :

  • La garantie loyers impayés par exemple souscrite par bien des bailleurs relève de votre libre choix
  • La garantie des vices de construction
  • La garantie contre la vacance
  • La carence locative
  • etc…

Autant d’option que vous pouvez retenir ou non et que les agences immobilières pourront vous expliquer pour discerner de leur utilité selon votre profil d’investissement.

En résumé, pour un coût annuel relativement modique, l’assurance Propriétaire Non Occupant doit être souscrite par tout investisseur et inclure les meubles pour les bailleurs en LMNP.

Quels sont les meubles indispensables pour pouvoir louer en meublé ?

Quels sont les meubles indispensables pour pouvoir louer en meublé ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez louer ce logement en meublé ? Si le régime fiscal de la location meublée est avantageux, il faut en respecter les règles afin de ne pas risquer une requalification. A ce sujet, la définition de meubles est cruciale. Sans pour autant négliger quelques règles de bases pour avoir un appartement attractif pour les candidats locataires ! Quelles sont les conditions indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé ? Quels sont les meubles que doit comprendre le logement pour pouvoir être louer en meublé ?

 

Rappel sur ce qu’est une location meublée

Une location meublée est une mise à disposition d’un logement contenant les équipements mobiliers indispensables à une occupation par le locataire. Ce logement peut être loué en résidence principale ou une location saisonnière.

En matière de fiscalité, la location meublée bénéficie d’un régime fiscal spécifique. En effet, les revenus d’une location meublée sont considérés comme des Bénéficies industriels et Commerciaux et non pas comme des revenus fonciers.

 

Location meublée : quels points de vigilance sur l’ameublement

C’est un décret d’application de la loi Alur en date du 31 juillet 2015 qui est venu fixer de façon précise les règles en la matière.

Il précise tout d’abord que « chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. »

Il s’agit donc de retenir des éléments spécifiquement adaptés au logement concerné. Matériel de ménage notamment comme le souligne le texte qui doit être « adapté au logement ». Pour exemple, on n’équipe pas un appartement avec un sol moquette d’un balai et d’un sceau !

Ceci signifie aussi qu’installer du mobilier de récupération plus ou moins adapté au logement ne saurait être une bonne idée pour deux raisons :

– Son amortissement sera impossible à intégrer s’il est trop ancien ou si vous ne pouvez justifier de factures d’achat.

– La qualité du logement, son attractivité locative et le montant du loyer doivent être corrélés aux besoins du marché.

Bref, penser à proposer un logement au goût du jour lui donne de l’attractivité et vous permet d’être en règle.

On voit d’ailleurs fleurir bon nombre de sites internet de vente de kits de mobilier pour location meublée qui sont tout à fait compétitifs et efficaces. Ils retiennent généralement bien les exigences en la matière et peuvent vous effectuer l’installation sur place.

 

Les meubles à fournir pour un meublé

Plus précisément, voici la liste des meubles indispensables établie par le décret :

  • literie comprenant couette ou couverture. (NDLR : la fourniture des draps et housses n’est donc pas imposée dans la liste)
  • volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté au logement.

 

Comment bien équiper son meublé : les bons réflexes à avoir

Cette liste ne contient rien que de très normal pour un logement de ce type. Rien n’interdit bien sûr de l’enrichir. Il est en tout cas bien nécessaire pour tout investisseur d’avoir deux réflexes :

garder tous les justificatifs de ses achats pour l’amortissement. En effet tous les tickets de caisses ou autres preuves d’achat peuvent vous être demandées et surtout vont permettre à votre expert-comptable de les enregistrer en bonne et due forme.

bien lister les meubles et leur état dans l’état des lieux d’entrée que vous ferez avec votre locataire. Ce dernier pouvant servir de preuve du caractère meublé du logement, l’état des lieux doit être dûment signé par les deux parties. Cette rigueur vous évitera toute déconvenue lors de la sortie du locataire le moment venu et coupant court à toute disparition de mobilier non mentionné par exemple…

 

L’amortissement du mobilier

A noter que chaque nouvel achat permet d’amortir celui-ci. Par exemple, votre expert-comptable intégrera votre nouveau canapé dans votre comptabilité en appliquant l’amortissement de cette composante selon les règles d’usage.

Ne pas respecter les règles du décret vous fait encourir des sanctions juridiques et fiscales qui portent à conséquence et principalement :

– La requalification en location vide avec un bail de trois ans renouvelables par tacite reconduction et non d’un an renouvelable comme en meublé. Donc une réelle perte de souplesse pour vous dans l’occupation du logement.

– Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc plus du tout le même et ne va pas dans le sens de vos intérêts à ce titre.

– D’éventuelles pénalités déterminées par l’administration fiscale.

 

En résumé, votre projet doit être mené avec sérieux et votre expert-comptable est là pour vous y aider !

Expertim-Fiduciaire accompagne depuis 16 ans ses clients bailleurs en location meublée dans l’optimisation fiscale de leur placement immobilier. Avec nous, vous êtes certains d’être parfaitement conforme aux éventuelles évolutions réglementaires et accompagnés dans l’évolution de votre situation.

COVID-19 : Dégrèvement Taxe foncière pour les locaux commerciaux, quelles conditions ?

COVID-19 : Dégrèvement Taxe foncière pour les locaux commerciaux, quelles conditions ?

Face au contexte sanitaire et aux fermetures à répétition, Bercy annonce la possibilité d’un dégrèvement partiel de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas d’inexploitation de ces immeubles.

3 conditions pour en bénéficier :

  • Une inexploitation indépendante de la volonté du contribuable,
  • Une durée minimum de 3 mois,
  • Elle doit concerner soit l’ensemble de l’immeuble soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Différents corps de métier sont concernés par cette réglementation : les commerces dits « non-essentiels », les hôteliers et les exploitants de discothèques et bars de nuit.

Lire l’article 1389-I du CGI