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Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la location meublée

C’est la loi Alur de 2015 qui a rendu cette assurance obligatoire. Ou plus exactement obligatoire dès lors que vous avec un logement dans une copropriété. Cette couverture, plus simplement appelée PNO, s’impose donc dans la plupart des cas.

Location meublée : l’assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Nous savons tous que le logement que nous occupons doit être assuré mais on pense plus rarement aux biens que nous pouvons louer.

Or la mesure stipule que « « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant »

Ainsi donc, ce n’est donc pas le type de bail qui va déterminer si vous devez assurer votre bien. Qu’il soit civil pour un logement classique ou commercial pour un commerce ou un LMNP, le type de bail ne vous dispense pas de cette obligation.

Les bailleurs en location meublée sont donc bien inclus dans cette obligation.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ?

Tout d’abord, elle ne sert pas à remplacer l’assurance du locataire ! ce dernier doit impérativement vous justifier du fait qu’il a fait assurer son appartement. Le bon réflexe est d’ailleurs de vous en assurer avant de remettre les clefs à ce dernier, lors de l’état des lieux par exemple. Quitte à refuser de remettre les clefs. Saviez vous d’ailleurs que face à un locataire récalcitrant, vous êtes en droit de souscrire une assurance Multi risques habitation en lieu et place de votre locataire et de lui refacturer ? (février 2014)

Ensuite, elle ne fait pas doublon avec l’assurance du syndicat des copropriétaires qui, elle, couvre les parties communes.

Quelles garanties offre l’assurance propriétaire non-occupant ?

LA PNO vous couvrira, elle, dans quatre situations principales :

  • Si un sistre survient entre deux locataires, en période de vacance de votre logement. C’est peut-être sur ce point que la PNO peut sembler la plus utiles. En effet, lorsque vous louez votre bien en courtes durées pour des vacanciers par exemples, les périodes de vacances peuvent aller de 1 jour à plusieurs mois. Et allez savoir pourquoi c’est la plupart du temps dans ces jours là qu’une canalisation fuit ou qu’un sinistre a lieu ! Plutôt donc que de déclarer au fur et à mesure les inoccupations, la PNO résout le problème.
  • En cas de gros sinistre dans votre logement du type catastrophes naturelles, incendie, dégâts des eaux
  • Dans le cas où votre locataire ne s’est justement pas ou mal assuré en MRH
  • si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;
  • si le sinistre a une cause structurelle qui échappe à la responsabilité du locataire. Par exemple un tableau électrique hors normes.

On voit donc bien que ces situations sont particulières et doivent donc faire l’objet d’une garantie sous peine, en cas de difficultés de se voir refuser la couverture de sinistre par l’assurance.

assurance PNO

Loueur meublé : comment souscrire à une assurance PNO ?

Les spécificités de la PNO

Cette assurance PNO est un produit bien connu des assureurs et vous pouvez tout à fait demander au vôtre d’ajouter cette garantie à vos contrats. Vous pouvez aussi bien la souscrire à part. On constate sur les sites de comparateurs que le tarif varie entre 60 et 120 euros.

En dehors du tarif, un réflexe en LMNP est important à avoir : penser aux meubles. En effet, que ce soit sous bail commercial ou, de façon plus évidente en location directe, vous êtes propriétaire des meubles et ils doivent être aussi couverts en cas de sinistre. Beaucoup de bailleurs en résidences étudiantes, en résidences de tourisme, en résidences services seniors ou en EHPAD négligent ce point en pensant que le bail les affranchit de la PNO ou que les meubles n’ont pas à y être intégrés. Hé bien c’est faux ! C’est donc un particularisme à regarder lors de votre souscription.

Là encore, nombres d’assureurs ont pensé à cette spécificité, les Administrateurs de Biens aussi. Ainsi, notre partenaire Propertimo a inclus à son mandat de gestion en meublé la PNO. Un bon moyen d’éviter aux clients de négliger ce point ou de prendre un produit inadapté.

Les garanties optionnelles à l’assurance PNO

Enfin comme toute assurance, certaines exclusions sont mentionnées dans les contrats et varient d’un assureur à l’autre. En ce qui concerne la PNO, ces différences ne sont pas majeures.

 Seule cette assurance est obligatoire. Les diverses autres garanties que pourront vous proposer des assureurs, si elles peuvent être intéressantes ou utiles selon votre situation ou vos besoins sont facultatives :

  • La garantie loyers impayés par exemple souscrite par bien des bailleurs relève de votre libre choix
  • La garantie des vices de construction
  • La garantie contre la vacance
  • La carence locative
  • etc…

Autant d’option que vous pouvez retenir ou non et que les agences immobilières pourront vous expliquer pour discerner de leur utilité selon votre profil d’investissement.

En résumé, pour un coût annuel relativement modique, l’assurance Propriétaire Non Occupant doit être souscrite par tout investisseur et inclure les meubles pour les bailleurs en LMNP.

Quels sont les meubles indispensables pour pouvoir louer en meublé ?

Quels sont les meubles indispensables pour pouvoir louer en meublé ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez louer ce logement en meublé ? Si le régime fiscal de la location meublée est avantageux, il faut en respecter les règles afin de ne pas risquer une requalification. A ce sujet, la définition de meubles est cruciale. Sans pour autant négliger quelques règles de bases pour avoir un appartement attractif pour les candidats locataires ! Quelles sont les conditions indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé ? Quels sont les meubles que doit comprendre le logement pour pouvoir être louer en meublé ?

 

Rappel sur ce qu’est une location meublée

Une location meublée est une mise à disposition d’un logement contenant les équipements mobiliers indispensables à une occupation par le locataire. Ce logement peut être loué en résidence principale ou une location saisonnière.

En matière de fiscalité, la location meublée bénéficie d’un régime fiscal spécifique. En effet, les revenus d’une location meublée sont considérés comme des Bénéficies industriels et Commerciaux et non pas comme des revenus fonciers.

 

Location meublée : quels points de vigilance sur l’ameublement

C’est un décret d’application de la loi Alur en date du 31 juillet 2015 qui est venu fixer de façon précise les règles en la matière.

Il précise tout d’abord que « chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. »

Il s’agit donc de retenir des éléments spécifiquement adaptés au logement concerné. Matériel de ménage notamment comme le souligne le texte qui doit être « adapté au logement ». Pour exemple, on n’équipe pas un appartement avec un sol moquette d’un balai et d’un sceau !

Ceci signifie aussi qu’installer du mobilier de récupération plus ou moins adapté au logement ne saurait être une bonne idée pour deux raisons :

– Son amortissement sera impossible à intégrer s’il est trop ancien ou si vous ne pouvez justifier de factures d’achat.

– La qualité du logement, son attractivité locative et le montant du loyer doivent être corrélés aux besoins du marché.

Bref, penser à proposer un logement au goût du jour lui donne de l’attractivité et vous permet d’être en règle.

On voit d’ailleurs fleurir bon nombre de sites internet de vente de kits de mobilier pour location meublée qui sont tout à fait compétitifs et efficaces. Ils retiennent généralement bien les exigences en la matière et peuvent vous effectuer l’installation sur place.

 

Les meubles à fournir pour un meublé

Plus précisément, voici la liste des meubles indispensables établie par le décret :

  • literie comprenant couette ou couverture. (NDLR : la fourniture des draps et housses n’est donc pas imposée dans la liste)
  • volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté au logement.

 

Comment bien équiper son meublé : les bons réflexes à avoir

Cette liste ne contient rien que de très normal pour un logement de ce type. Rien n’interdit bien sûr de l’enrichir. Il est en tout cas bien nécessaire pour tout investisseur d’avoir deux réflexes :

garder tous les justificatifs de ses achats pour l’amortissement. En effet tous les tickets de caisses ou autres preuves d’achat peuvent vous être demandées et surtout vont permettre à votre expert-comptable de les enregistrer en bonne et due forme.

bien lister les meubles et leur état dans l’état des lieux d’entrée que vous ferez avec votre locataire. Ce dernier pouvant servir de preuve du caractère meublé du logement, l’état des lieux doit être dûment signé par les deux parties. Cette rigueur vous évitera toute déconvenue lors de la sortie du locataire le moment venu et coupant court à toute disparition de mobilier non mentionné par exemple…

 

L’amortissement du mobilier

A noter que chaque nouvel achat permet d’amortir celui-ci. Par exemple, votre expert-comptable intégrera votre nouveau canapé dans votre comptabilité en appliquant l’amortissement de cette composante selon les règles d’usage.

Ne pas respecter les règles du décret vous fait encourir des sanctions juridiques et fiscales qui portent à conséquence et principalement :

– La requalification en location vide avec un bail de trois ans renouvelables par tacite reconduction et non d’un an renouvelable comme en meublé. Donc une réelle perte de souplesse pour vous dans l’occupation du logement.

– Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc plus du tout le même et ne va pas dans le sens de vos intérêts à ce titre.

– D’éventuelles pénalités déterminées par l’administration fiscale.

 

En résumé, votre projet doit être mené avec sérieux et votre expert-comptable est là pour vous y aider !

Expertim-Fiduciaire accompagne depuis 16 as ses clients bailleurs en location meublée dans l’optimisation fiscale de leur placement immobilier. Avec nous, vous êtes certains d’être parfaitement conforme aux éventuelles évolutions réglementaires et accompagnés dans l’évolution de votre situation.

COVID-19 : Dégrèvement Taxe foncière pour les locaux commerciaux, quelles conditions ?

COVID-19 : Dégrèvement Taxe foncière pour les locaux commerciaux, quelles conditions ?

Face au contexte sanitaire et aux fermetures à répétition, Bercy annonce la possibilité d’un dégrèvement partiel de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas d’inexploitation de ces immeubles.

3 conditions pour en bénéficier :

  • Une inexploitation indépendante de la volonté du contribuable,
  • Une durée minimum de 3 mois,
  • Elle doit concerner soit l’ensemble de l’immeuble soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Différents corps de métier sont concernés par cette réglementation : les commerces dits « non-essentiels », les hôteliers et les exploitants de discothèques et bars de nuit.

Lire l’article 1389-I du CGI

Le loueur en meublé au regard des charges sociales

Le loueur en meublé au regard des charges sociales

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 a apporté un changement majeur à la situation des loueurs en meublé en matière de charges sociales.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l’impôt sur les revenus (IR) deviennent assujettis aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés (TNS). Conditions pour être LMP.
– CF encadré –

Au titre de 2020, seuls les loueurs en meublé en courte durée (location à des personnes ne faisant pas du bien leur résidence principale) dont les loyers étaient supérieurs à 23 000 € devaient être assujettis aux cotisations sociales de TNS (sauf s’ils avaient confié un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi dite « loi Hoguet »). Ils pouvaient cependant opter pour relever du régime général plutôt que du régime TNS si leur loyer étaient inférieurs à 72 600 € . La situation de ces loueurs en meublé en courte durée est inchangée à partir de 2021.

Cet article vise à quantifier les coûts supplémentaires induits par cette réforme pour les LMP déclarant au réel. Les cotisations sociales des TNS sont assez complexes à modéliser. Il ne s’agit pas d’appliquer un simple pourcentage à une assiette. Il y a des tranches, des forfaits, des cotisations minimales… Pour simplifier, admettons que, pour une assiette positive variant entre 5 000 € et 200 000 € le taux variera de 38 % à 27 % (assiette AVANT déduction des cotisations sociales et prélèvements sociaux). Ci-après, le tableau récapitulatif des cotisations sociales applicables à un loueur en meublé.

Assiettes et taux de cotisations 2021
(Source : https://www.secu-independants.fr)

Assiettes et taux de cotisations 2021

Il faut également noter que les cotisations sociales sont déductibles du résultat c’est-à-dire que pour les calculer, il faut les déduire de leur base de calcul. Un calcul « en dedans » est nécessaire.

Petit exemple pour illustrer ces propos :
Prenons le taux de cotisation de la retraite de base des TNS qui est de 17.75 % jusqu’au plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), lequel est de 41 136 € pour 2021.

Admettons que notre résultat avant prise en compte de cette cotisation retraite s’élève à 10 000 €.
Le calcul de la cotisation retraite de base sera le suivant : (10 000 / 1.1775) x 0.1775 = 1 507.43
Le résultat après prise en compte de la cotisation retraite de base sera donc de 10 000 – 1507.43 = 8 492.57.
La cotisation retraite de base s’élèvera bien à 8 492.57 x 17.75 %, soit 1 507.43. Cette valeur représente
15.07 % du résultat avant charges sociales, et non 17.75 %.

Cette notion est importante car elle permet de mieux comparer les taux de cotisations sociales TNS avec les taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, prélèvements sociaux qui ne sont pas déductibles de leur assiette de calcul – Seule une partie de la contribution sociale généralisée (CSG) est déductible de l’IR de l’année suivante. Rappelons ici que dès lors que le LMP sera soumis aux charges sociales de TNS, il ne sera plus redevable des prélèvements sociaux de 17.2 % sur les revenus du patrimoine.

Par ailleurs, même avec un résultat déficitaire, le loueur en meublé devra des cotisations sociales. En effet des cotisations minimales existent et sont récapitulées dans le tableau ci-dessous. Ce document fait ressortir une cotisation minimale de 1 145 €. Pourtant, en pratique, la sécurité sociale des indépendants (SSI) appelle une somme plus élevée (1 246 pour 2021). La différence provient du calcul des CSG et CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale). – CF encadré –

Cotisations et assiettes minimales 2021
(Source : https://www.secu-independants.fr)

Cotisations et assiettes minimales 2021

La loi prévoit que la base de calcul de ces prélèvements sociaux est constituée du résultat augmenté des charges sociales obligatoires. La méthode de calcul de la sécurité sociale des indépendants (SSI) consiste à ramener à zéro le déficit, puis d’additionner les charges sociales. De la CSG et de la CRDS sont donc calculées sur les cotisations sociales minimales- donc hors contribution à la formation professionnelle continue qui est une taxe et non une cotisation sociale. C’est ce qui explique l’écart de 101 € (1 246 – 1 145).

A notre avis cette méthode n’est pas conforme aux textes légaux. En effet, le législateur a défini la base de calcul des CSG et CRDS comme le résultat « social » additionné des charges sociales obligatoires. Il n’est pas prévu que le déficit éventuel soit ramené à zéro avant d’additionner les charges sociales ! L’écart sur l’appel de contribution étant relativement faible (101 €) par contribuable, aucune procédure n’a dû être engagée contre la SSI à ce jour.

Compte tenu de ces éléments, nous avons calculé :
– Le coût des cotisations sociales des loueurs en meublé en fonction de leur résultat AVANT prise en compte desdites cotisations sociales.
– La prise en compte de l’économie d’impôts sur les revenus compte tenu d’un taux marginal de 30 % et de 45 %.

tableau expertim 1

Le calcul définitif doit prendre en compte la suppression des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, en cas d’affiliation aux charges sociales – Pour être complet il y a lieu de corriger le résultat obtenu de la déductibilité à l’IR d’une partie de la CSG (6.8 %). Les résultats sont récapitulés dans le tableau suivant.

Il ressort de ces éléments que la décision du législateur de soumettre aux charges sociales TNS, les loueurs en meublé professionnels au sens de l’IR, va forcément diminuer les résultats de ces derniers ainsi que la rentabilité de leurs investissements.

Consolons-nous en nous disant que cette affiliation entraînera des droits en termes de protection sociale et de retraite !

En cas de cotisations minimales de SSI, le loueur en meublé validera 3 trimestres. Il ne pourra pas cependant valider plus de 4 trimestres par an s’il cotise par ailleurs, par exemple au régime général en tant que salarié.

Notons quand même que le calcul du supplément de charges résultant de la décision du législateur, ne consiste pas à ajouter les charges sociales calculées selon les taux présentés par la SSI.

Même si l’on peut affirmer que tous les LMP qui n’étaient pas soumis à charges sociales avant le 1er janvier 2021 vont voir leurs coûts augmenter, cette augmentation ne sera pas uniforme. Nos calculs montrent que pour un contribuable imposé à un taux marginal de 45 %, l’augmentation annuelle varie entre 350 €, pour un résultat avant prise en compte des charges sociales de l’ordre de 6 800 €, et 4 415 € pour un résultat avant prise en compte des charges sociales de 200 000 € – nous parlons bien de résultat et non de montant de loyers.

Les LMP déficitaires verront leurs coûts augmenter de 700 € (si taux marginal d’IR de 45 %) ou 880 € (si taux marginal d’IR de 30 %), compte tenu de l’existence des cotisations minimales.

Là où le changement sera plus significatif, c’est en cas de cession du (ou des) bien(s) loué(s) meublé(s). En effet, pour les LMP, les plus-values relèvent des plus-values professionnelles. Il existe un régime d’exonération d’IR à l’article 151 septies, sous réserve, entre autres, d’avoir exercé à titre professionnel pendant au moins 5 ans. En revanche, sur le plan social, cette exonération n’est pas applicable aux plus-values à court terme. Ces plus-values correspondent aux amortissements qui ont été déduits tout au long de la détention du bien et de sa location meublée. Elles peuvent représenter des montants significatifs. L’étude d’impact du projet de loi a exposé qu’un décret devrait paraître prochainement pour préciser certains aspects pratiques. En particulier, il est noté que « lorsque la location est effectuée par le biais d’une personne morale, par exemple par une société civile immobilière (SCI), il n’y a pas d’obligation d’affiliation ». Rappelons à ce niveau qu’une activité de location meublée exercée au sein d’une SCI fait relever automatiquement cette dernière de l’impôts sur les sociétés (IS). Cette remarque de l’étude d’impact nous laisse à penser cependant que les activités de location meublées exercées au sein de SARL de famille, ne provoqueront pas automatiquement l’affiliation des associés au régime des TNS, même s’ils sont LMP au sens de l’IR. C’est la situation de la gérance qui entrainera, ou non, ladite affiliation.

La création de SARL de famille pour accueillir une activité de location meublée pourrait être un bon outil, entre autres, pour échapper aux cotisations sociales des LMP.

La situation des non-résidents

Les non-résidents loueurs en meublé en France et dont les loyers sont supérieurs à 23 000 € sont devenus, souvent malgré eux, LMP depuis 2020, dès lors qu’ils n’ont pas de revenus d’activité en France (ou un revenu inférieur à leur chiffre d’affaires de loueur en meublé). A partir de 2021, ils devraient donc s’affilier à un régime de sécurité sociale. Toutefois, pour les non-résidents européens, la législation européenne prévoit que chaque contribuable soit soumis aux cotisations sociales d’un seul régime de sécurité sociale, à savoir celui du pays de résidence et de l’activité principale. A notre avis, ils ne devraient donc pas cotiser à la SSI en tant que LMP.

Rappelons également que depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents relevant du régime de sécurité sociale d’un autre état membre de l’espace économique européen (EEE – Union européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) sont exonérés de CSG et CRDS (9.7 %). Ils restent redevables des autres prélèvements sociaux à 7.5 % sur leurs revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française, mais passent ainsi d’un prélèvement de 17.2 % à un prélèvement de 7.5 %.

Rappel des règles pour être qualifié de LMP au sens de l’IR

Pour être qualifié professionnel au sens de l’IR, le loueur en meublé doit satisfaire aux deux conditions suivantes (depuis le 1er janvier 2020) :

  • Les loyers de location meublée de l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieurs à 23 000 €
  • Ces loyers doivent être supérieurs aux revenus d’activité (ou revenus professionnels) du foyer fiscal, pensions retraites incluses.

Il résulte de ces règles que le loueur en meublé peut être LMP au titre de l’année N, puis devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) au titre de l’année N + 1, par exemple parce qu’il aurait reçu une prime importante au titre de son activité salariée en N + 1. Il serait donc soumis aux charges sociales TNS en N, puis ne le serait plus en N + 1 dans la mesure où il « basculerait » LMNP au sens de l’IR…

L’étude d’impact qui accompagnait le projet de loi de financement de la sécurité sociale évoquait la possibilité, à confirmer par un décret, que les LMP qui deviendraient assujettis aux charges sociales de TNS en tant que LMP, resteraient affiliés même s’ils devaient devenir LMNP au cours des années suivantes. Cette règle, si elle devait être effective, nous paraît totalement injuste, inégalitaire et, à notre avis, non conforme à notre constitution.

Une difficulté pratique peut également être évoquée : nous ne savons réellement si nous sommes LMP ou LMNP que lorsque l’année est terminée, puisque le statut dépend des loyers et des revenus professionnels de l’année. Des affiliations aux charges sociales TNS devront alors être pratiquées de manière rétroactive. Pas simple…▪

yves bernard

Yves Bernard
Président et Expert-Comptable
EXPERTIM

Projet de loi sur le financement de la sécurité sociale 2021

Projet de loi sur le financement de la sécurité sociale 2021

Ça devait arriver !

La saga relative à la nécessité ou non d’être inscrit au RCS pour qualifier l’activité de location meublée de « professionnelle » ou « non professionnelle » … suite et, sans doute, fin.

Petit rappel des faits.

En février 2018, le Conseil Constitutionnel estime illégitime d’être obligé de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) . Cette décision s’inscrivait dans le cadre de l’application ou non d’un régime d’exonération de plus-values pour un contribuable loueur en meublé, mais non inscrit au RCS.

Le Conseil Constitutionnel n’a fait que rappeler que l’activité de location meublée est une activité CIVILE et qu’il était absurde d’exiger des personnes exerçant cette activité de s’inscrire au registre du COMMERCE.

L’application de cette décision a eu des conséquences en matière de charges sociales.

En effet, par le passé et en pratique, c’était l’inscription au RCS qui déclenchait l’assujettissement aux charges sociales, même si, à notre avis, cet assujettissement n’avait pas lieu d’être.

Pour les personnes qui cherchaient une couverture sociale à peu de frais, la location meublée avec inscription au RCS était une bonne opportunité.

Suite à la décision du Conseil Constitutionnel et à une recommandation du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés, à ce jour, l’inscription au RCS des loueurs en meublé n’est plus possible.

L’an dernier, le législateur a « mis à jour » les règles concernant la qualification de professionnelle ou non de la location meublée, au sens de l’impôt sur les revenus (IR), afin d’être conforme à la décision du Conseil Constitutionnel (Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 – 49). Il n’a cependant pas touché aux textes relatifs à l’aspect social. L’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale faisait alors référence à un alinéa qui avait été abrogé (Le 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI).

Plusieurs personnes ont alors estimé que, compte tenu de cette évolution des textes, les loueurs en meublé professionnels au sens de l’IR devaient être assujettis aux charges sociales. A notre avis, il n’en était rien : seuls les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires (CA) de location de courte durée dépassait 23 000 € sont assujettis aux charges sociales, et à notre avis sur leur seule activité de location de courte durée.

Le législateur rectifie le tir cette année en modifiant l’article L 611-1 précité avec le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 qui prévoit d’assujettir aux charges sociales tous les loueurs en meublé qualifiés de professionnel au sens de l’IR.

Voilà une bien mauvaise nouvelle pour tous les LMP, y compris ceux qui sont devenus professionnels au sens de l’IR bien malgré eux, à cause de la suppression de la condition d’inscription au RCS !

 

Rappelons que les loueurs en meublé professionnels au sens de l’IR sont ceux qui remplissent les deux conditions suivantes :

  • Les loyers issus de la location meublée, de l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieurs à 23 000 €
  • Ces loyers (et non le résultat de l’activité de location meublée) sont supérieurs aux revenus d’activité (y compris pensions et retraites) du foyer fiscal.

Certains professionnels évoquent le fait que ces nouvelles règles seraient applicables dès 2020. Cela me paraît bien injuste et je ne vois pas ce qui pourrait justifier une telle rétroactivité. Le législateur a oublié de modifier l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale l’an dernier… certes, mais cela ne justifie pas de modifier les règles rétroactivement !

J’ai pu également lire ou entendre que le loueur en meublé, dès lors qu’il serait assujetti aux charges sociales, le serait pour les années qui suivent, même s’il devenait loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ça c’est quand même fort ! Cela voudrait dire que des personnes sous statut fiscal identique (LMNP), exploitant de la même manière en entreprise individuelle, pourraient avoir un traitement différent en matière de charges sociales au titre d’une année. Là, j’avoue que l’on atteint des sommets d’injustice et d’iniquité. Je n’ose pas y croire. Si le législateur venait à en décider ainsi, j’espère quand même que le Conseil Constitutionnel le rappellerait à l’ordre.

Cela dit, cette remarque fait ressortir le fait que les loueurs en meublé peuvent être au titre d’une année LMP et au titre de l’année suivante LMNP. En effet, dès lors qu’il dépasse 23 000 € de CA au titre d’une année, le loueur en meublé peut être LMNP ou LMP au titre de cette année. Sa qualification fiscale dépend de ses autres revenus et de ceux des autres membres de son foyer fiscal. Ses autres revenus, voire les autres revenus des membres de son foyer fiscal, peuvent évoluer en fonction d’aléas qu’il ne maîtrise pas forcément (une rémunération variable, une prime octroyée ou non, une situation de chômage, une longue maladie, une reconversion professionnelle, une pandémie ou les gilets jaunes qui font chuter le CA du commerçant, une séparation, un divorce, un mariage…). Cela ne va pas être simple, d’autant que la véritable qualification fiscale du loueur en meublé (LMP ou LMNP) ne peut être connue qu’en fin d’année dans la mesure où elle dépend des autres revenus qui ne sont précisément connus qu’au 31 décembre. Il faudra donc assujettir aux charges sociales notre loueur en meublé, en début d’année N+1, au titre de l’année N… J’ai peur que la sécurité sociale des indépendants (SSI) lui applique des pénalités de retard de déclaration et de paiement ! Et donc, pour l’année d’après s’il devient à nouveau LMNP, il faudra le radier de la SSI rétroactivement et demander un remboursement des cotisations versées… Ouf, toujours pas simple.

Cela dit, il paraît que le législateur est en train de réfléchir à des simplifications sur le sujet. Souhaitons qu’il arrive à en faire un vrai choc !

Pour finir sur une note un peu optimiste, rappelons qu’au SSI, lorsque le travailleur non salarié est en déficit, ce qui peut être le cas de bon nombre de loueur en meublé, la cotisation minimale de charge sociale est de l’ordre de 1 300 €, avec validation de 3 trimestres tout en permettant une couverture sociale. Mais bon, tous les loueurs en meublé n’en ont pas forcément besoin, bon nombre d’entre eux sont par ailleurs salariés, retraités ou artisan/commerçant/profession libérale.

Et pour vraiment être complet, évoquons l’opportunité de créer des sociétés de location meublées. Elles devraient pouvoir permettre de contourner cette règle des charges sociales pour le LMP.

Rappelons enfin, que, pour l’heure, il ne s’agit que d’un projet de loi qui peut évoluer lors des débats parlementaires.

 

Yves BERNARD
Président – Expert-Comptable
EXPERTIM

Baux commerciaux : un coup de pouce fiscal en faveur de l’abandon de loyers

Baux commerciaux : un coup de pouce fiscal en faveur de l’abandon de loyers

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (directement ou par le biais d’une SCI) que vous louez à des professionnels ? Sachez qu’en raison des crises sanitaire et économique liées au Covid-19, des règles fiscales particulières s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2020 pour comptabiliser vos loyers et vos charges.

En effet, lorsqu’un bailleur renonce à percevoir ses loyers commerciaux afin d’aider son entreprise locataire en difficulté, le gouvernement a prévu un coup de pouce fiscal applicable jusqu’au 31 décembre. En principe, les abandons de loyers au profit des locataires sont imposables, c’est-à-dire qu’ils sont pris en compte dans vos recettes même s’ils ne sont pas perçus. Toutefois, si vous renoncez à la perception de vos loyers au profit de vos locataires entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, vous aurez la possibilité de déduire cet « abandon de loyers » de votre résultat imposable.

En réalité, cette mesure particulière entraîne une simple neutralité fiscale : cela signifie que vous ne serez pas imposable sur cet « abandon de loyers ».

Deuxième avantage, même si vous n’êtes pas imposés sur ces loyers « abandonnés », vous pourrez déduire l’intégralité de vos charges, sans aucune limitation ni contrainte. Aucun prorata ne sera réalisé.

Attention, pour bénéficier de ce tempérament, il est impératif que le bailleur et l’entreprise locataire n’entretiennent pas de lien de dépendance. Autrement dit, si vos locaux sont loués à vos parents, enfants, ou un membre de votre foyer fiscal, vous ne bénéficierez de la non-imposition des abandons de loyers qu’à condition que l’entreprise locataire subisse de réelles difficultés de trésorerie.