Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez louer ce logement en meublé ? Si le régime fiscal de la location meublée est avantageux, il faut en respecter les règles afin de ne pas risquer une requalification. A ce sujet, la définition de meubles est cruciale. Sans pour autant négliger quelques règles de bases pour avoir un appartement attractif pour les candidats locataires ! Quelles sont les conditions indispensables pour qu’un logement soit considéré comme meublé ? Quels sont les meubles que doit comprendre le logement pour pouvoir être louer en meublé ?

Rappel sur ce qu’est une location meublée

Une location meublée est une mise à disposition d’un logement contenant les équipements mobiliers indispensables à une occupation par le locataire. Ce logement peut être loué en résidence principale ou une location saisonnière.

En matière de fiscalité, la location meublée bénéficie d’un régime fiscal spécifique. En effet, les revenus d’une location meublée sont considérés comme des Bénéficies industriels et Commerciaux et non pas comme des revenus fonciers.

Location meublée : quels points de vigilance sur l’ameublement

C’est un décret d’application de la loi Alur en date du 31 juillet 2015 qui est venu fixer de façon précise les règles en la matière.

Il précise tout d’abord que « chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. »

Il s’agit donc de retenir des éléments spécifiquement adaptés au logement concerné. Matériel de ménage notamment comme le souligne le texte qui doit être « adapté au logement ». Pour exemple, on n’équipe pas un appartement avec un sol moquette d’un balai et d’un sceau !

Ceci signifie aussi qu’installer du mobilier de récupération plus ou moins adapté au logement ne saurait être une bonne idée pour deux raisons :

– Son amortissement sera impossible à intégrer s’il est trop ancien ou si vous ne pouvez justifier de factures d’achat.

– La qualité du logement, son attractivité locative et le montant du loyer doivent être corrélés aux besoins du marché.

Bref, penser à proposer un logement au goût du jour lui donne de l’attractivité et vous permet d’être en règle.

On voit d’ailleurs fleurir bon nombre de sites internet de vente de kits de mobilier pour location meublée qui sont tout à fait compétitifs et efficaces. Ils retiennent généralement bien les exigences en la matière et peuvent vous effectuer l’installation sur place.

Les meubles à fournir pour un meublé

Plus précisément, voici la liste des meubles indispensables établie par le décret :

• literie comprenant couette ou couverture. (NDLR : la fourniture des draps et housses n’est donc pas imposée dans la liste)
• volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Liste de vaisselle pour une location meublée

La liste du mobilier obligatoire à intégrer à votre location meublée ne se limite pas aux gros équipements.

En effet, les équipements disponibles à travers votre location doivent permettre au locataire de vivre durablement dans le logement, sans qu’il soit nécessaire pour lui d’acheter des équipements dit essentiels.

A ce titre, la vaisselle est considérée comme du petit équipement nécessaire à la vie du locataire.

Le loueur en meublé non professionnel ou professionnel doit donc fournir toute la vaisselle essentielle, permettant une vie normale, à ses locataires.

Voici un exemple de liste de vaisselle pour une location meublée :

• Des verres
• Des fourchettes
• Des cuillères
• Des couteaux
• Des assiettes
• Des bols (facultatif car non essentiel à la prise de repas)
• Des tasses (facultatif car non essentiel à la prise de repas)

Pour déterminer si une liste de vaisselle pour une location meublée est convenable ou non, il sera nécessaire de s’interroger : la vaisselle disponible permet-elle une vie normale, ainsi qu’une prise de repas ?

Si vous répondez favorablement à cette question, votre liste de vaisselle sera jugée comme satisfaisante pour votre locataire, ainsi qu’au regard de la loi ALUR.

De façon générale l’équipement doit être proportionné au bien. Par exemple si vous louez un T5 avec 6 couchages, la vaisselle doit être existante pour au moins 6 personnes. Même si aucun contrôleur des impôts ne viendra compter les couverts, il s’agit d’abord de correction à l’égard des locataires ! Pensez aussi au réassort de votre vaisselle régulièrement pour continuer à vous conformer à vos obligations.

Comment bien équiper son meublé : les bons réflexes à avoir

Cette liste ne contient rien que de très normal pour un logement de ce type. Rien n’interdit bien sûr de l’enrichir. Il est en tout cas bien nécessaire pour tout investisseur d’avoir deux réflexes :

– garder tous les justificatifs de ses achats pour l’amortissement. En effet tous les tickets de caisses ou autres preuves d’achat peuvent vous être demandées et surtout vont permettre à votre expert-comptable de les enregistrer en bonne et due forme.

– bien lister les meubles et leur état dans l’état des lieux d’entrée que vous ferez avec votre locataire. Ce dernier pouvant servir de preuve du caractère meublé du logement, l’état des lieux doit être dûment signé par les deux parties. Cette rigueur vous évitera toute déconvenue lors de la sortie du locataire le moment venu et coupant court à toute disparition de mobilier non mentionné par exemple…

L’amortissement du mobilier

A noter que chaque nouvel achat permet d’amortir celui-ci. Par exemple, votre expert-comptable intégrera votre nouveau canapé dans votre comptabilité en appliquant l’amortissement de cette composante selon les règles d’usage.

Ne pas respecter les règles du décret vous fait encourir des sanctions juridiques et fiscales qui portent à conséquence et principalement :

– La requalification en location vide avec un bail de trois ans renouvelables par tacite reconduction et non d’un an renouvelable comme en meublé. Donc une réelle perte de souplesse pour vous dans l’occupation du logement.

– Les revenus tirés de la location vide sont des revenus fonciers alors que ceux tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal n’est donc plus du tout le même et ne va pas dans le sens de vos intérêts à ce titre.

– D’éventuelles pénalités déterminées par l’administration fiscale.

En résumé, votre projet doit être mené avec sérieux et votre expert-comptable est là pour vous y aider !

Expertim-Fiduciaire accompagne depuis 16 ans ses clients bailleurs en location meublée dans l’optimisation fiscale de leur placement immobilier. Avec nous, vous êtes certains d’être parfaitement conforme aux éventuelles évolutions réglementaires et accompagnés dans l’évolution de votre situation.