Le terme « location meublée » recouvre de nombreuses formules d’occupation et il convient de les classer pour en cerner les atouts, les différences et spécificités. En effet, quel rapport entre une personne occupant un appart’hôtel, une autre séjournant dans une location Abritel et une troisième en chambre étudiante ? Le statut fiscal du bailleur de la location justement ! Différencions ensemble trois grandes familles de locations meublées au sens juridique et fiscal.

 

Locations saisonnières

Tout d’abord, les locations saisonnières, aussi appelées locations de courte durée. Elles recouvrent l’ensemble des locations que nous effectuons tous sur des plateformes. On y retrouve Abritel, Airbnb, Leboncoin, Gîtes de France, etc. Le plus souvent, ces locations sont effectuées directement par des particuliers vers d’autres particuliers. Elles proposent dans bien des cas des services annexes type draps et ménage. Si vous êtes propriétaire et que vous louez quelques semaines par an de la sorte, il convient bien évidemment de déclarer les revenus qui en sont issus. Au régime du Micro-BIC le plus souvent. Lorsque cette location a lieu de façon répétée ou quasiment sur toute l’année, opter pour le statut de loueur en meublé au réel va souvent s’avérer gagnant. Attention toutefois si vous louez votre résidence secondaire. Votre propre occupation a un impact fiscal qu’il faudra mesurer avec votre Expert avant de vous lancer au régime réel. À noter aussi qu’un même locataire ne peut rester plus de 90 jours de suite dans ce logement pour qu’il s’agisse bien d’une location touristique. Notion qui a aussi des conséquences fiscales à mesurer. Enfin, il faut veiller à respecter les règles locales auprès de la Mairie et les éventuelles déclarations voire parfois demande d’autorisation. Ce point est très important pour s’éviter des sanctions pénales type amendes conséquentes.

 

 

Les locations longue durée

Ensuite, les locations longue durée appelées ainsi par opposition aux locations saisonnières. Car dans ce type de location, le bail est d’un an renouvelable. On trouve dans cette catégorie bon nombre de modes d’occupations. Par exemple, mode de logement qui a le vent en poupe, la colocation autrement appelée Coliving. Mais aussi le logement étudiant ou le logement de travailleurs en mobilité. Il faut savoir que, selon une étude de SeLoger, 33% des locations meublées sont louées en qualité de résidences principales ce qui est non négligeable. Cette même étude nous apprend que 56% des locataires sont des jeunes professionnels. On s’éloigne donc de l’image d’Épinal selon laquelle un meublé est une chambre de bonne à Paris de 9m² sous les toits ! En effet, les jeunes travailleurs se déplacent de plus en plus entre les villes. Mais aussi au sein d’une même agglomération pour rejoindre un travail plus proche ou un conjoint. Et dans ce cas, le meublé est plus facile ! Pour résumer un peu cette mentalité, on dira que l’on déménage plus facilement avec une valise qu’avec un camion de déménagement ! Ce bouleversement des modes de vie est très prégnant dans la génération 18-30 ans actuelle.

 

Les locations en résidences gérées

Enfin, plus spécifiques, les locations en résidences gérées. Nous rentrons là dans un registre moins connu des investisseurs. Pourtant, réellement intéressant fiscalement et plus simple de gestion. Première spécificité : c’est un bail commercial qui lie propriétaire et locataire. Le preneur est un professionnel de l’hébergement et fait son affaire de l’occupation des logements. L’investisseur, lui, touche dans tous les cas un loyer fixé dans le bail commercial pour une durée, dans le neuf, en général de 9 ans fermes, voire parfois plus. L’ensemble ou presque des charges incombant au locataire au titre du bail, le loyer perçu par le bailleur est quasi net. Il convient bien sûr de le vérifier dans le bail ou de se faire accompagner pour ce faire par un Conseiller en Gestion de Patrimoine par exemple. Dans ce type d’investissement, le bailleur a une relation assez distanciée avec son bien qu’il n’a parfois jamais vu ! Un rendement donc souvent inférieur à la location directe car plus facile et moins risqué. Les cinq grandes catégories de résidences gérées sont l’Étudiant, le Tourisme, l’Affaire, la Résidence Senior et l’EHPAD. Les enseignes spécialisées en la matière ne sont pas si nombreuses. On peut citer comme Odalys, Korian, Pierre et Vacances, Belambra, Appart’City, Sowell, Global Exploitation, etc.

 

Et donc ?

Il y en a pour tous les profils d’investisseurs en location meublée ! Chez Expertim, nous sommes spécialisés en location meublée et connaissons évidemment tous ces types d’investissements. Problématiques de TVA, montages juridiques appropriés, options fiscales à retenir, nous sommes là pour vous aider à y voir clair !