Les années confirment la dynamique et l’intérêt d’investir en location meublée. Il y a en effet de plus en plus de personnes qui investissent dans l’immobilier pour démarrer une activité de location meublée. Pour nous éclairer, nous avons fait appel à Yves BERNARD, un expert dans le domaine et spécialiste depuis maintenant 18 ans…

Pourquoi investir en location meublée ?

Certes, il y a un marché, une demande locative, bien que la hausse de celle-ci semble un peu ralentir. Certains groupes d’agences immobilières ont relevé que le montant des loyers de location meublé avait tendance à se rapprocher des loyers des locations nues, malgré l’existence des meubles.

La composante majeure qui explique l’engouement d’investir en location meublée réside dans le régime fiscal applicable. Examinons rapidement ce qui différentie la location nue de la location meublée en matière de détermination du bénéfice imposable.

Quelle base de calcul de l’impôt ?

Si le contribuable déclare ses revenus locatifs au régime micro (Micro foncier pour la location nue ou Micro BIC (1) pour la location meublée), les abattements ont des taux différents. On retrouve 30 % pour la location nue contre 50 % pour la location meublée (voire 70 % si la location meublée concerne un meublé de tourisme classé).

Cette différence de taux forfaitaire provient d’un élément majeur : la possibilité d’amortir le bien si vous choisissez d’investir en location meublée contrairement à la location nue.

Les charges déductibles sont quasiment les mêmes pour les revenus fonciers que pour les revenus BIC. Sauf qu’avec les revenus BIC, il est créé une charge supplémentaire. Il s’agit de l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement correspond normalement à la dépréciation économique, l’usure, d’un bien, immobilier ou non. Ce qui peut surprendre c’est de constater en comptabilité une perte de valeur. Perte de valeur qui vient diminuer le résultat imposable.

En cas de location avec travaux de rénovation (attention, pas des travaux de construction ou de reconstruction), la location nue peut s’avérer plus intéressante que la location meublée. Notamment dans la mesure où les coûts des travaux sont déductibles au moment où ils sont payés. Pour la location meublée, ils sont déduits sur plusieurs années.

Il existe une particularité dans le fait d’investir en LMNP par rapport aux règles générales des BIC. Elle réside dans les plus-values éventuellement dégagées lors de la vente du bien immobilier. Celles-ci relèvent du régime des plus-values des particuliers, comme pour les revenus fonciers. Ainsi, l’amortissement constaté ne pénalise pas le loueur en meublé lors de la vente. Cet amortissement ne vient pas augmenter la plus-value imposable comme dans tous les BIC. C’est la grande particularité du régime LMNP et ce qui fait l’intérêt majeur du régime fiscal LMNP.

Comment passer de la location nue à la location meublée ?

C’est assez simple : il suffit de meubler le logement, le meubler suffisamment pour que le locataire puisse y vivre normalement en apportant seulement ses effets personnels. Le bail à signer avec le locataire doit alors être un bail de location meublée, lequel se rapproche assez du bail de location nue lorsque le bien a vocation à être la résidence principale du locataire.

Il y a donc un petit investissement à faire : l’achat des meubles, ustensiles de cuisine, vaisselle, matériel pour le ménage, etc.

Cette modification de bail doit se faire à l’occasion d’un changement de locataire. En effet, certains contribuables, que je qualifierais de « créatifs » voire d’un peu « filous », peuvent se dire : « je vais voir mon locataire, je lui rachète ses meubles et je signe un bail de location meublée avec lui, quitte à lui offrir un ou deux mois de loyer ». Sincèrement, cette démarche est à proscrire, car, à mon avis, très risquée au plan fiscal, et pour tout dire, pas tellement citoyenne.

Quel résultat déclarer ?

L’amortissement du bien permet de diminuer significativement la base de calcul de son impôt sur les revenus. Souvent, pour vraiment optimiser son imposition, il faut renoncer au régime Micro et opter pour le régime Réel d’imposition. Attention aux délais, il faut opter avant le dépôt de la déclaration N des revenus N-1 (en mai/juin N) pour pouvoir déclarer au réel au titre de l’année N (et non au titre de l’année N-1). En cas de début d’activité de location meublée, le délai est plus avantageux. Il faut opter au plus tard en avril N pour déclarer les revenus N – 1 au réel. Un conseil : se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans le fait d’investir en location meublée. D’autant que cet expert-comptable vous sera bien utile pour établir votre déclaration au réel, relative à votre activité de location meublée.

En effet, il faut tenir une comptabilité en bonne et due forme, comme pour n’importe quelle entreprise, et ça, ça ne s’improvise pas. L’expert-comptable spécialisé sur cette activité est indispensable. Il va vous gérer au mieux notamment votre stock d’amortissement au regard de vos revenus locatifs et charges.

Rassurez-vous, il ne vous coûtera pas très cher. D’abord parce que sa spécialisation lui permet de baisser ses coûts, et parce que, grâce à votre adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), vous pourrez quasiment systématiquement obtenir une réduction d’impôts des 2/3 de ses honoraires et de la cotisation du CGA.

Une question importante se pose au régime réel : quel va être le montant de l’amortissement annuel ?

Il va dépendre de la valeur à laquelle le bien immobilier va être inscrit à l’actif du bilan. Contrairement à ce que peuvent penser beaucoup de personnes, le bien va être inscrit à la valeur qu’il a au moment de démarrer l’activité de location meublée et non à la valeur d’acquisition qui est probablement plus faible. Et ce, sans aucune imposition d’une éventuelle plus-value ! C’est un peu magique.

Vous savez maintenant quoi faire si vous avez des biens immobiliers loués nus depuis de nombreuses années, avec peu, voire plus d’intérêts d’emprunt à déduire, qui génèrent un impôt sur le revenu (IR) élevé et des prélèvements sociaux (PS) à 17.2 %. Interrogez-vous sur l’opportunité de basculer ces biens en location meublée. Ça ne coûte pas cher, et surtout, cela permet souvent des économies d’impôts substantielles.

Pour être complet, il reste un petit bémol à signaler. Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE – ex taxe professionnelle). Là où le loueur de biens nus ne l’est pas. Mais cette nouvelle taxe est généralement absorbée par les économies d’IR et de PS réalisées sur les revenus fonciers.

(1) Bénéfices Industriels et Commerciaux.