Les critères du LMP

Les critères nécessaires pour obtenir la qualification LMP a évoluée.

Depuis début 2018, le loueur en meublé professionnel (LMP) n’est plus dans l’obligation de respecter la condition d’inscription au RCS, ce qui était nécessaire précédemment.

Cette évolution de l’accès à la qualification de loueur meublé professionnel (LMP) provient de la modification de la documentation fiscale (BOFIP) par l’administration.

Nous pouvons d’ailleurs relever qu’en pratique, les greffes des Tribunaux de Commerce refusent maintenant d’immatriculer les loueurs en meublé au RCS, et ce dès 2018.

Dès lors, le loueur en meublé est qualifié de LMP au sens de l’impôt sur les revenus (IR), dès qu’il répond aux 2 conditions suivantes :

  • Le foyer fiscal dispose d’un montant de loyer de locations meublées de plus de 23 000 € TTC sur l’année civile
  • Ce loyer est supérieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, pensions et retraites incluses

Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le loueur en meublé sera qualifié de lmnp : loueur en meublé non professionnel.

Les conséquences du passage de LMNP à LMP

Il y a en effet quelques différences entre les deux statuts, tant sur la liasse fiscale de déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sur la déclaration des revenus.

Les conséquences du passage de LMNP à LMP peuvent être favorables comme défavorables.

En LMP, le déficit fiscal dégagé est imputable sur le revenu global. C’est à priori intéressant.

En LMP, la plus-value relève des plus-values professionnelles alors qu’en LMNP elle relève des plus-values des particuliers. Là, ce peut être la catastrophe… car l’amortissement du bien comptabilisé et déduit du résultat, servant à neutraliser les loyers tout au long de la détention de celui-ci, vient augmenter la plus-values en cas de revente.

Malgré tout, sous condition de chiffre d’affaires, il peut y avoir application d’un régime d’exonération des plus-values, si l’activité a été exercée au moins 5 ans.

Même si, à notre avis, la position de l’administration ne doit s’appliquer qu’à compter du 20 mars 2019, il pourrait être profitable de se déclarer dès 2018 en LMP si les deux conditions sont vérifiées. Cela permettrait de « valider » un an sur les 5 nécessaires à l’exonération.

Parce que, les années antérieures (2017 et avant), vous n’étiez pas LMP mais LMNP dans la mesure où il fallait être inscrit au RCS pour être LMP.

Les décisions du Conseil Constitutionnel s’impose pour l’avenir, pas pour le passé – sauf peut-être en cas de contentieux.

Ce qui nous apparait impératif à retenir par rapport à cette modification de position de l’administration, c’est qu’il faudra absolument réfléchir aux conséquences fiscales d’une vente des biens immobiliers loués meublés dans les années à venir.

Une stratégie fiscale pourrait être mise en place.