C’est la loi Alur de 2015 qui a rendu cette assurance obligatoire. Ou plus exactement obligatoire dès lors que vous avec un logement dans une copropriété. Cette couverture, plus simplement appelée PNO, s’impose donc dans la plupart des cas.

Location meublée : l’assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Nous savons tous que le logement que nous occupons doit être assuré mais on pense plus rarement aux biens que nous pouvons louer.

Or la mesure stipule que « « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant »

Ainsi donc, ce n’est donc pas le type de bail qui va déterminer si vous devez assurer votre bien. Qu’il soit civil pour un logement classique ou commercial pour un commerce ou un LMNP, le type de bail ne vous dispense pas de cette obligation.

Les bailleurs en location meublée sont donc bien inclus dans cette obligation.

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ?

Tout d’abord, elle ne sert pas à remplacer l’assurance du locataire ! ce dernier doit impérativement vous justifier du fait qu’il a fait assurer son appartement. Le bon réflexe est d’ailleurs de vous en assurer avant de remettre les clefs à ce dernier, lors de l’état des lieux par exemple. Quitte à refuser de remettre les clefs. Saviez vous d’ailleurs que face à un locataire récalcitrant, vous êtes en droit de souscrire une assurance Multi risques habitation en lieu et place de votre locataire et de lui refacturer ? (février 2014)

Ensuite, elle ne fait pas doublon avec l’assurance du syndicat des copropriétaires qui, elle, couvre les parties communes.

Quelles garanties offre l’assurance propriétaire non-occupant ?

LA PNO vous couvrira, elle, dans quatre situations principales :

  • Si un sistre survient entre deux locataires, en période de vacance de votre logement. C’est peut-être sur ce point que la PNO peut sembler la plus utiles. En effet, lorsque vous louez votre bien en courtes durées pour des vacanciers par exemples, les périodes de vacances peuvent aller de 1 jour à plusieurs mois. Et allez savoir pourquoi c’est la plupart du temps dans ces jours là qu’une canalisation fuit ou qu’un sinistre a lieu ! Plutôt donc que de déclarer au fur et à mesure les inoccupations, la PNO résout le problème.
  • En cas de gros sinistre dans votre logement du type catastrophes naturelles, incendie, dégâts des eaux
  • Dans le cas où votre locataire ne s’est justement pas ou mal assuré en MRH
  • si le locataire n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante (ex : défaut d’assurance habitation ou en cas d’éclatement d’une canalisation dû au gel) ;
  • si le sinistre a une cause structurelle qui échappe à la responsabilité du locataire. Par exemple un tableau électrique hors normes.

On voit donc bien que ces situations sont particulières et doivent donc faire l’objet d’une garantie sous peine, en cas de difficultés de se voir refuser la couverture de sinistre par l’assurance.

assurance PNO

Loueur meublé : comment souscrire à une assurance PNO ?

Les spécificités de la PNO

Cette assurance PNO est un produit bien connu des assureurs et vous pouvez tout à fait demander au vôtre d’ajouter cette garantie à vos contrats. Vous pouvez aussi bien la souscrire à part. On constate sur les sites de comparateurs que le tarif varie entre 60 et 120 euros.

En dehors du tarif, un réflexe en LMNP est important à avoir : penser aux meubles. En effet, que ce soit sous bail commercial ou, de façon plus évidente en location directe, vous êtes propriétaire des meubles et ils doivent être aussi couverts en cas de sinistre. Beaucoup de bailleurs en résidences étudiantes, en résidences de tourisme, en résidences services seniors ou en EHPAD négligent ce point en pensant que le bail les affranchit de la PNO ou que les meubles n’ont pas à y être intégrés. Hé bien c’est faux ! C’est donc un particularisme à regarder lors de votre souscription.

Là encore, nombres d’assureurs ont pensé à cette spécificité, les Administrateurs de Biens aussi. Ainsi, notre partenaire Propertimo a inclus à son mandat de gestion en meublé la PNO. Un bon moyen d’éviter aux clients de négliger ce point ou de prendre un produit inadapté.

Les garanties optionnelles à l’assurance PNO

Enfin comme toute assurance, certaines exclusions sont mentionnées dans les contrats et varient d’un assureur à l’autre. En ce qui concerne la PNO, ces différences ne sont pas majeures.

 Seule cette assurance est obligatoire. Les diverses autres garanties que pourront vous proposer des assureurs, si elles peuvent être intéressantes ou utiles selon votre situation ou vos besoins sont facultatives :

  • La garantie loyers impayés par exemple souscrite par bien des bailleurs relève de votre libre choix
  • La garantie des vices de construction
  • La garantie contre la vacance
  • La carence locative
  • etc…

Autant d’option que vous pouvez retenir ou non et que les agences immobilières pourront vous expliquer pour discerner de leur utilité selon votre profil d’investissement.

En résumé, pour un coût annuel relativement modique, l’assurance Propriétaire Non Occupant doit être souscrite par tout investisseur et inclure les meubles pour les bailleurs en LMNP.

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